На первый взгляд может показаться, что апарт-отель и жилой дом — почти одно и то же. Стойка ресепшн, уборка, смена белья, больше студий — вот и всё отличие, правда? Но на деле разница колоссальная. Начиная от инженерных систем здания, логистики и норм безопасности, заканчивая тем, как проектируются планировки и инфраструктурные помещения, включая «гостиничную технологию». Речь пойдёт не о проектировании здания в целом, и даже не об особенностях проектирования мест общего пользования и коридоров (напомню, важны: оптимальная длина и ширина, быстрый доступ хаускипинга, «служебные карманы», СКУД и мастер-ключи, сервисные лифты, удобство транспортировки белья, уборочного инвентаря и мусора), а о разнице между квартирографией жилья и апарт-отеля.

Вначале может показаться, что планировки для жилья и апарт-отелей похожи. Те же стены, метры, ванная и кухня. Но если копнуть глубже, становится понятно: у апартаментов другая логика функционирования.

Цель квартирографии жилого дома — сбалансировать предложение под массовый спрос: 50 % — однокомнатные и студии, 30–40 % — двухкомнатные, и до 10 % — трёхкомнатные. В апартографии мы считаем спальнями и спальными местами (1, 2, 2+1, 2+2 и т. д.), а площадь рассчитана так, чтобы каждый квадратный метр приносил доход инвестору.

Сценарий эксплуатации жилья понятный: ты либо живёшь сам, либо сдаёшь внаём — как правило, в долгосрок. Необходимы: зона приёма и приготовления пищи, зона сна для каждого члена семьи, зона хранения одежды и вещей (в т. ч. сезонных), а также: место для кошечки / собачки / аквариума / террариума, пианино / гитары / барабанной установки, игрушек и книжек, компьютера, PS5 / Xbox, домашнего текстиля, праздничных сервизов, новогодних украшений, кухонной техники, места для сушки и глажки белья, коврика для йоги и парочки гантель, банок спортпита и витаминов, коробок с таблетками и т. д. и т. п. И это — если повезёт, и ты купишь кладовку, в которой будут храниться шины, велик, ватрушка, сноуборд, палатка, надувной матрас и прочие редко используемые, но очень нужные вещи.

Сценарий эксплуатации апартаментов — принципиально иной, и зависит он от целевой аудитории. И если в жилье можно обойтись без маркетингового исследования, то в апарт-отелях — совсем никак. Планировка проектируется не для инвестора, а для того, кто реально будет жить в этом апартаменте — гостя. И тут всё зависит от концепции апарт-отеля и его направления: бизнес-формат, семейное проживание, коливинг для молодёжи, курортный отель, mix-use… От локации и ЦА зависит сезонность, загрузка и количество дней проживания.

Если для бизнес-туристов, приезжающих на 1–3 дня, достаточно одного небольшого шкафа, чайной станции и мини-бара, то в качестве корпоративного жилья специалистом этой же компании будет выбран совершенно иной апартамент: со стиральной машиной, увеличенной зоной хранения, отдельным кабинетом и высокоскоростным интернетом.

Крайне востребованы семейные номера — с одной, двумя и более спальнями. Семьи с тремя детьми — не редкость, и особенно часто запрос на апартаменты большой площади с несколькими спальнями и кухней-гостиной поступают от туристов с Дальнего Востока. В целях оптимизации дохода владельца апартаментов на долгосрочный период, но и удовлетворения такой категории гостей, часто проектируются connected rooms — апартаменты, имеющие два входа и смежную дверь между ними. Такое решение позволяет сдавать апартаменты как отдельно, так и объединяя их в общее пространство.

Смарт-планировки актуальны для молодёжных форматов. Максимальное количество удобств вынесено за пределы жилого пространства — так может быть вынесена и кухня, и прачечная, и даже гостиная.

Почему ЦА это важно?
Гость, который живёт 1–3 дня, не будет пользоваться кухней в полном объёме. А тот, кто живёт 2–6 месяцев, будет готов платить больше, если в апартаменте есть посудомойка, большой холодильник, стиральная машина и шкафы для сезонного хранения.

Квартирография — это инструмент, с помощью которого застройщик реализует свою стратегию.

Застройщики жилья, в зависимости от класса недвижимости, преследуют цель — оставить след в истории архитектуры города и завоевать долю рынка. Чем ниже класс — тем меньше дизайнерских решений. Вы уже не встретите планировку, в которой обе детские выходят в смежную комнату — детскую гостиную, или в которой площадь террасы конкурирует с площадью гостиной, и даже ту, в которой есть гардеробная комната. Будут типовые комнаты-вагоны, планировки-расчёски, узкие санузлы и "поломанная" колоннами геометрия. Построил и забыл. Работают над репутацией и поддерживают изначальную концепцию зданий только высокий класс жилья, оправдывая правило: лояльный повторный клиент — бесплатный клиент и амбассадор.

Стратегия застройщика апарт-отеля иная: он строит «для себя». Да, он привлекает инвесторов для участия в арендном бизнесе, но управляет этим бизнесом чаще всего УК, которая входит в холдинг застройщика. В этом случае выигрывают все: застройщик заинтересован в максимальном качестве продукта, инвестор уверен, что УК преследует цель максимального заработка (поскольку прибыль делится пропорционально), а гость получает высокий сервис. Более того, если застройщик и УК на всех этапах отработают хорошо, гостиничный бизнес может стать фабрикой по привлечению новых инвесторов в последующие девелоперские проекты.

Так, в сегменте апарт-отелей рождается новое правило: лояльный гость апарт-отеля — бесплатный клиент застройщика и амбассадор его проектов. Неограниченное количество людей могут протестировать продукт и составить о нем свое мнение.

Соответственно, когда застройщик апартаментов формирует свою апартографию, выверено каждое решение: пирог пола и звукоизоляция стен, ширина проёмов, высота дверей, количество розеток и выключателей — учтены даже циркадные ритмы для проекта освещения. Существующие гостиничные стандарты расписывают ТЗ для проектировщиков по сантиметрам с такой детализацией, что она могла бы конкурировать с описанием технически сложных изделий. Фактически применяется метод обратного инжиниринга с учётом опыта гостиничной эксплуатации.

Каждый проект уникален — своя локация, свой стиль, своя аудитория, свои ограничения. Но подход к анализу и созданию грамотной апартографии всегда один: глубоко изучить будущего гостя, учесть эксплуатацию, просчитать экономику — и только потом переходить к планировочным решениям.

Если вы стоите на пороге создания апарт-отеля или выбираете стратегию, с которой зайти в этот сегмент, — делайте это осознанно. Не поручайте проектирование тем, чей профиль — жильё. Направляйте подробное, выверенное техническое задание по гостиничным стандартам и берите в сопровождение проекта тех, кто уже прошёл путь до конца — и знает, какие решения придают ценность проекту и увеличивают цену продажи юнитов, а какие создают проблемы на годы вперёд и дополнительные расходы по эксплуатации.

Переходите на сайт https://proaparty.ru и узнайте о многих других аспектах строительства и управления апарт-отелями.