Выселение из жилья в Казахстане теперь возможно только по решению суда. Эксперты объяснили, изменит ли это рынок аренды, чего опасаются владельцы квартир и как защитить себя при сдаче жилья, сообщает Петропавловск.news со ссылкой на krisha.kz.
С 1 июля 2026 года в Казахстане вступила в силу новая Конституция. Одно из важных изменений касается жилья: теперь выселить человека можно только по решению суда.
Эта норма сразу вызвала обсуждение на рынке аренды. Владельцы квартир опасаются, что недобросовестные квартиранты смогут пользоваться законом в своих интересах: перестанут платить, но при этом откажутся съезжать. Пока собственник будет добиваться решения суда, могут пройти месяцы.
Эксперты поделились мнением, насколько оправданы эти опасения, и как арендодателям защитить себя.
Что изменилось
Раньше Конституция уже запрещала лишать человека жилья без решения суда. Теперь эту гарантию расширили: без судебного решения нельзя не только лишить жилья, но и выселить из него.
По словам юриста Бахыта Касымбекова, поправка появилась прежде всего для того, чтобы исключить злоупотребления со стороны государственных органов.
«Теперь ни прокуратура, ни акимат, ни другие органы не смогут выселить человека без решения суда. Но для рынка аренды это действительно может создать дополнительные сложности, поскольку позиция недобросовестных арендаторов станет сильнее», — говорит юрист.
Смогут ли арендаторы жить бесплатно?
Именно этого больше всего опасаются собственники жилья.
Речь идёт о так называемых «профессиональных должниках» — людях, которые сознательно перестают платить за квартиру и при этом не собираются освобождать её добровольно.
Если дело дойдёт до суда, процесс может затянуться. За это время долг по аренде вырастет, а собственник будет нести убытки.
Как снизить риски
По мнению юриста, главная защита — не устные договорённости, а грамотно оформленные документы.
В договоре аренды стоит заранее предусмотреть:
- ответственность за просрочку оплаты;
- штрафы и пени;
- размер залога;
- порядок расторжения договора;
- обязанность арендатора освободить жильё после прекращения договора.
Чем подробнее прописаны условия, тем проще будет защищать свои права.
Не сдавайте квартиру без договора
Многие до сих пор считают, что письменный договор — пустая формальность. На практике это не так.
Договор фиксирует обязанности обеих сторон, размер арендной платы, сроки оплаты, ответственность за порчу имущества и другие важные условия.
При этом отсутствие договора вовсе не означает, что аренды «не было». Если есть банковские переводы, переписка или другие доказательства, факт сдачи квартиры можно установить. А для собственника это может обернуться вопросами со стороны налоговых органов.
Штрафы лучше прописать заранее
Юрист советует сразу включить в договор финансовую ответственность за нарушения.
Например:
пеню за каждый день просрочки оплаты;
обязанность освободить квартиру после определённого срока неуплаты;
штраф за отказ съехать после расторжения договора.
Такие условия дисциплинируют арендаторов и могут пригодиться в случае судебного разбирательства.
Проверяйте будущих жильцов
Перед подписанием договора стоит узнать о человеке как можно больше.
Желательно убедиться, что у него есть стабильный доход, попросить контакты родственников или знакомых, посмотреть страницы в социальных сетях.
При необходимости через eGov можно проверить некоторые сведения о человеке, если это допускается законодательством.
Юрист отмечает: неудобные вопросы лучше задать до сделки, чем потом решать серьёзные проблемы.
Программируемый замок — ещё одна мера защиты
Специалист также рекомендует установить на входную дверь электронный замок с возможностью удалённого управления.
Если такая система предусмотрена договором, при нарушении его условий доступ в квартиру можно ограничить. Однако использовать подобные меры следует только в рамках закона и условий договора, чтобы не нарушить права арендатора.
Не затягивайте с решением проблемы
Если арендатор перестал платить или нарушает условия договора, не стоит надеяться, что ситуация разрешится сама.
Чем раньше собственник начнёт действовать, тем меньше будут возможные убытки.
Иногда выгоднее сразу расторгнуть договор и найти новых жильцов, чем месяцами ждать оплаты.
Что будет с рынком аренды
Не все эксперты считают, что новые правила приведут к серьёзным проблемам.
Руководитель направления офлайн-продаж недвижимости Krisha.kz Имран Османов полагает, что количество недобросовестных арендаторов существенно не увеличится.
«Такие арендаторы существовали всегда. Думаю, по новой норме их будет не более 5–10%», — считает он.
Эксперт напоминает: если дело всё же дойдёт до суда, нарушителю придётся оплатить не только задолженность по аренде, но и судебные расходы. Кроме того, судебные исполнители могут арестовать банковские счета должника.
Не исключено, что со временем на рынке появятся и неофициальные базы недобросовестных арендаторов.
При этом новая норма защищает не только квартирантов. Она также должна стать препятствием для случаев, когда арендодатели выселяют людей без предупреждения, необоснованно повышают стоимость аренды или отказываются возвращать депозит.
Подорожает ли аренда
Массового роста цен эксперты не ожидают.
Многие квартиры сегодня куплены в ипотеку, и владельцам важно, чтобы жильё не простаивало. Если слишком поднять цену, можно надолго остаться без арендаторов и, соответственно, без дохода.
Главное
Эксперты сходятся во мнении: сама по себе новая норма не изменила принцип выселения — в большинстве случаев он и раньше происходил через суд. Однако теперь это требование прямо закреплено в Конституции, что может усложнить жизнь собственникам жилья.
Поэтому тем, кто сдаёт квартиры в аренду, советуют не экономить на договоре, внимательно выбирать арендаторов и заранее прописывать все возможные спорные ситуации. Это остаётся самой надёжной защитой независимо от изменений в законодательстве.