Не поможет даже полиция. Как выселить из квартиры арендатора, который не платит

Казалось бы, нет ничего проще, чем сдавать квартиру. Риски есть, но их можно минимизировать с помощью профессионального риелтора и правильно составленного договора, а если арендатор попался непорядочный, можно легко выставить его с вещами на улицу. Но как бы не так. Как и во всем цивилизованном мире, законно выселить даже злостного неплательщика, который месяцами треплет нервы хозяевам, в России можно только через суд. «Фонтанка» рассказывает, что делать, если в вашей квартире поселился не замечательный жилец, и как максимально себя от него обезопасить.

«Эти деньги мне уже не нужны»

Мать троих детей Мария вместе с супругом в прошлом году решили впервые сдать свою квартиру. Арендатора подобрал риелтор. 61-летний мужчина произвел впечатление приличного человека. Назвался строителем. Он подписал договор, заплатил за месяц вперед и внес страховой взнос в размере одного ежемесячного платежа — 22 тысячи рублей. В июле 2022 года жилец заселился в квартиру вместе с собакой крупной породы. Собственники не были против животных.

Однако мужчина стал платить не вовремя и не полностью, перечисляя время от времени суммы в размере 5–7 тысяч рублей. Муж Марии всё время звонил и напоминал ему об оплате, на что в ответ получал стандартные отговорки. Семья терпела полгода.

В январе терпение кончилось, и супруги сообщили: «Хотим, чтобы вы съехали». Сначала договорились, что до конца месяца мужчина съедет, но позже он снова прислал какую-то сумму с припиской «за февраль».

— «Как же так, мы же с вами договорились!» — «У меня тогда была температура, и поэтому я согласился. Теперь я не соглашаюсь», — пересказывает разговор с жильцом Мария.

Арендатор уперся: «Не хотите по-хорошему — встречаемся в суде». Вместо жалобных рассказов он перешел к другим видам манипуляций: как бы к слову вспомнил, у его знакомой студенты-арендаторы залили квартиру, и она до сих пор с ними судится. Что лучше — хоть какие-то деньги или залитый пол?

— На данный момент у него долг в районе 50 тысяч рублей, но мне, честно говоря, эти деньги уже не нужны. Главное, чтобы он съехал, — говорит Мария.

Помимо новых черт характера жильца собственники узнали, что расплатиться он не может не только с ними. Судебные приставы хотят взыскать с него 300 тысяч рублей долга по кредиту по месту прописки в Ленобласти.

После устного уведомления мужчине привезли письменную претензию с требованием съехать до 6 февраля. Подписывать ее в присутствии свидетелей он отказался. В квартиру не пустил, а идти напролом не вариант, да и собака за дверью может быть против. Ситуация получается абсурдная: собственники не получают денег и не могут попасть в свое же помещение.

Увидимся в суде

Вопрос выселения строптивого арендатора, который нарушил условия договора, нередко на практике решается напором. Юридически отчаянные арендодатели выносят, пока его нет, все вещи неплательщика на лестничную клетку и меняют замки. Попасть обратно в квартиру в таком случае человек сможет только с помощью МЧС или слесаря, которые по закону перед вскрытием попросят у него документ, подтверждающий право на собственность, которого, естественно, нет.

Но напор чреват тем, что арендатор может заявить, что в процессе у него пропала какая-нибудь ценная вещь, и обратиться в полицию. При этом, как говорит адвокат Александра Гудименко, ему придется доказать, что такая вещь действительно была.

Часто на несговорчивых жильцов отрезвляюще действует присутствие участкового. Риелторам знакомы случаи, когда нарушителей выселяли с полицией и понятыми. Цена вопроса — нервы всех действующих лиц и 2–3 месяца времени.

В ряде случаев эти способы оказываются действенными, но это, скорее, везение, что вам попался сочувствующий или мотивированный участковый, а арендаторы решили, что идти в суд себе дороже, и не стали заявлять о краже или порче своего имущества. Однако по-настоящему юридически подкованного жильца так не испугаешь, поскольку все эти действия незаконны.

По словам риелтора и юриста Сергея Павлова, договор найма (если арендодатель — физлицо) или аренды (арендодатель — юрлицо) может расторгнуть только суд. Исключение, если в договоре черным по белому прописано, что он считается расторгнутым в досудебном порядке, если оплата не поступает, например, в течение недели. Но даже тогда, если арендатор не хочет освобождать квартиру, выселить его может только суд. У полиции таких полномочий нет. Она может вмешаться, если в квартире, например, происходит драка или на поведение жильца жалуются соседи.

— Как часто бывает, арендодатель идет в полицию, просит выселить человека, а в полиции отвечают: «Мы-то здесь вообще при чем? Идите в суд». И это правильный ответ. Ошибка — идти в полицию с этим вопросом. И большая ошибка какие-то самостоятельные действия предпринимать — менять замки или выносить имущество, потому что тогда уже арендодателя могут привлечь к ответственности, в том числе к уголовной. За порчу имущества, кражу, самоуправство. Арендодатель может попасть еще в худшую ситуацию, чем неполучение аренды. Здесь не нужно эмоционально поступать, — пояснил «Фонтанке» эксперт.

— Выселить арендатора можно только через суд. Ни проникнуть на территорию, где живет арендатор, — естественно, если есть договор, — ни забрать его вещи нельзя. Вернее, можно, но это может повлечь встречный иск, — подтверждает Владислав Ильин, гендиректор агентства недвижимости «Мир квартир».