Ежегодно к началу учебного года спрос на квартиры увеличивается. Почем квадратные метры в Актобе, сколько нужно зарабатывать для приобретения жилья и какие бывают подводные камни, узнавала журналист «АВ».
Привлекательный 8-й микрорайон
Цены на жилье в нашем городе продолжают уверенно расти. С этим согласен специалист по недвижимости агентства «Этажи» Равиль Хисматуллин. Абсолютным фаворитом студентов и их родителей в Актобе остается 8-й микрорайон. Близость к основным вузам (ЗКМУ имени М. Оспанова, Актюбинский региональный университет имени К. Жубанова) делает его особенно привлекательным.
Как подсчитал Равиль Хисматуллин, год назад однокомнатная квартира в этом районе стоила 10-10,5 млн тенге, сегодня ее цена не менее 11 млн. В таких полуторках кухни компактные, площадью около 6 квадратных метров. Если учесть, что общая площадь полуторок составляет 33-35 кв. м, а домам по 30 и более лет, то цены явно кусаются.
Стоимость двушек с квадратурой в пределах 50 квадратных метров стартует от 16,5 млн. Цена зависит от состояния, ремонта и типа дома. В панельках квадраты обойдутся дешевле, чем в кирпичных домах.
С января по август 2025 года в Актобе количество сделок увеличилось на 20% по сравнению с маем, в августе заключено сделок на 5% больше.
Второй лидер продаж – Алтын Орда
– Стремительнее всего растут цены в микрорайоне Алтын Орда, – отмечает Хисматуллин. – Это связано с удобной локацией и развивающейся инфраструктурой: активно появляются общественный транспорт, школы, детсады, магазины. Люди готовы платить за комфорт.
Самая бюджетная однушка в Алтын Орде реализуется от 14 млн тенге. Это касается квартир площадью 40 кв. м. Два года назад аналогичная квартира стоила около 11 млн. Двушки с хорошим ремонтом площадью более 70 кв. метров могут достигать 30 млн тенге.
Как объяснил риелтор, жилье в Алтын Орде рассматривают приезжие семьи и инвесторы.
Еще лет пять назад квартиры в черновой отделке продавали дешевле, чем жилье с аналогичной квадратурой на вторичном рынке. Сейчас новостройки даже в черновой отделке в этом микрорайоне стали выгодным вложением. Они дорожают быстрее, чем квадраты в других частях города.
– За последние два года цены в новостройках увеличились на 15-20 процентов, квартиры на вторичном рынке подорожали на 10-15 процентов, – констатирует Равиль Хисматуллин. – Цены на новостройки зависят от курса тенге к другим валютам, потому что часть стройматериалов завозят из-за рубежа. Другая причина роста – спрос со стороны покупателей из других регионов и стран, к примеру, из Оренбурга и Орска.
Некоторые иностранцы берут жилье для последующей аренды или перепродажи. Если в Актобе есть кому контролировать квартирантов, выбирают этот вариант.
И все же для основной массы граждан недвижимость не способ вложения инвестиций, а жизненная необходимость в крыше над головой. Поэтому многие ищут квартиру на вторичном рынке, чтобы можно было в нее въехать и сразу жить.
Ипотека становится роскошью
Около 80% сделок на рынке недвижимости Актобе традиционно совершаются с участием ипотечных займов. Однако с недавним повышением ключевой ставки большинство частных банков приостановили ипотечные программы. На плаву остался только Отбасы банк, а также частично Банк ЦентрКредит.
– В августе особенно увеличилось количество покупателей с наличными средствами, – отмечает Хисматуллин. – А также людей, которые копили деньги на депозитах Отбасы банка и сейчас осуществляют покупки. Мой совет: некоторые не приобретают сейчас недвижимость, ждут падения цен. Скажу сразу – цены не упадут. А тем, кто продает жилье с целью расширения, выгоднее быстрее совершить сделку. Пока они будут ждать богатого покупателя, стоимость квартиры, которую они желают приобрести, может вырасти еще больше. Если вы продаете жилье, например, в Жилгородке, а покупаете в микрорайоне Алтын Орда, разбег цен будет только возрастать. Если накопили на квартиру – самое время действовать.
Подводные камни
Даже если продавец уверяет, что «все чисто», за внешне простой сделкой могут скрываться серьезные проблемы: аресты, обременения, долги и даже запрет на нотариальные действия.
– У меня был случай, когда клиент целую неделю договаривался о покупке квартиры, передал задаток, а во время оформления выяснилось, что жилье находится под арестом, – рассказывает риелтор. – Оказалось, что собственник когда-то взял потребительский кредит, не смог погасить, и в результате его квартиру арестовали.
В подобных ситуациях снять арест невозможно, пока не будут погашены все задолженности. Для покупателя это означает одно – сделка не состоится. Если был внесен задаток, он по закону подлежит возврату. Но для этого обязательно нужно оформлять письменное соглашение о задатке. В агентствах недвижимости, как правило, такой документ составляет юрист и делает это бесплатно.
Следующая неприятность, которая может вас ожидать, это запрет на нотариальные действия. Такое ограничение может быть наложено даже за незначительные нарушения.
– Коллега как-то поделился: продавцу выписали штраф за звучание громкой музыки после 23 часов и наложили запрет на проведение нотариальных сделок. Когда началась продажа квартиры, сам продавец не знал об этом ограничении.
Третье потенциальное затруднение – арест на недвижимость за коммунальные долги. По словам специалистов, даже один тенге долга за отопление может стать причиной временного ареста. Особенно часто это случается с пожилыми людьми, которые не следят за цифровыми уведомлениями или не пользуются онлайн-сервисами, – добавляет Хисматуллин.
Специалист по недвижимости привел еще пример:
– Одна женщина просила найти квартиру в районе с минимальным содержанием сероводорода в воздухе. Это, конечно, сложно измерить и предсказать, все зависит от ветра. Ни один из предложенных нами вариантов ее не устроил.
Как накопить на жилье
С марта в АО «Отбасы банк» действует одна из самых популярных программ – «Наурыз».
Она позволяет купить жилье на первичном рынке с минимальным первоначальным взносом. Например, если квартира в чистовой отделке от застройщика, то клиенту достаточно внести только 10%. Программа подходит для тех, кто арендует жилье и нет другой возможности его купить. Срок кредитования по этой программе составляет 19 лет. Сумма переплаты для льготной категории граждан будет 7,8 млн тенге, для остальных казахстанцев – 10,2 млн тенге.
Если вы заранее планируете расширение семьи и хотите получить недорогие метры, стоит начать действовать хотя бы за три года. Любой казахстанец, даже имеющий квартиру, вправе собрать на счете в Отбасы банке половину от стоимости жилья и получить от банка еще столько же под 5% годовых. Переплата в этом случае будет ниже.
Рассчитать ипотеку помогла специалист по развитию бизнеса АФ АО «Отбасы банк» Нургуль Мырзаева. Допустим, через три года вы планируете въехать в квартиру стоимостью 30 млн тенге. Это просторная трехкомнатная квартира в микрорайоне Алтын Орда площадью около 100 квадратных метров. Как показали расчеты, тогда вам нужно в течение трех лет собирать по 417 тысяч тенге, накопив в итоге 15 млн тенге. После вы получите еще 15 млн тенге, и ваш ежемесячный платеж начнет составлять 241 тысячу тенге под 5% годовых в течение шести лет. В итоге переплата 2 миллиона 393 тысячи тенге. То есть менее 10% от стоимости квартиры. Учитывая постоянный рост цен на жилье, такой вариант может оказаться выгодным.
Корреспондент «АВ» подсчитала с помощью депозитного калькулятора prodengi.kz еще один вариант. Если у вас есть в запасе четыре года и вы сами по себе человек дисциплинированный, то можете открыть депозит в казахстанском банке под 18% с капитализацией. Если ежемесячно вкладывать по 417 тысяч тенге, то уже через 4 года и 3 месяца вполне можно приобрести квартиру своей мечты без ипотеки. Вы соберете за эти годы на своем счете около 20 млн тенге, еще свыше 9 млн получите в качестве процентов от банка.
Конечно, мало у кого есть возможность ежемесячно откладывать такие суммы. Поэтому реальнее для начала приобрести жилье небольшой площади. А после постепенно увеличивать квадраты, исходя из потребностей семьи.
Нургуль Мырзаева приводит пример:
– Была ситуация, когда одна школа почти всем коллективом собирала деньги на счетах Отбасы банка. Спустя пять лет сборов свыше 10 человек приобрели жилье. У них был автоплатеж, и бухгалтер отправлял деньги на наши счета с заработной платы. Такое возможно после заявления клиента.
Кроме того, как объяснили в банке, при покупке недвижимости можно использовать суммы, доступные для изъятия на пенсионных счетах, и деньги Нацфонда, перечисленные государством вашим детям.
– Социально уязвимые слои населения, в том числе сироты, многодетные, инвалиды 1-2 группы могут получить жилье по программе «Бақытты отбасы», – информирует Нургуль Мырзаева. – Госслужащие и неполные семьи – по программе «Шаңырақ». Так, в прошлом году по «Бақытты отбасы» у нас прошел 22-летний парень. Он много лет стоял в очереди местных исполнительных органов, первый год начал работать и оформил ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры. Получил жилье в чистовой отделке с первоначальным взносом от акимата в размере десяти процентов от стоимости. У него ставка по ипотеке составляет буквально два процента. Если доход и кредитная история хорошие, по программе «Бақытты Отбасы» можно прокредитоваться не только на приобретение полуторки, но и на покупку двух-, трехкомнатной квартиры. После сдачи дома, возводимого по заказу местных исполнительных органов, начнется реализация программы «Бақытты отбасы».
Таким образом, горячий месяц на рынке недвижимости в самом разгаре. Цены продолжают расти, а спрос опережает предложение. Для тех, кто копил, планировал и выбирал, самое подходящее время принять решение: откладывать дальше или воспользоваться шансом, пока условия еще позволяют.
Татьяна ТОКАРЬ
Фото из архива «АВ»
Комментарии