Ипотека за границей - рейтинг ТОП-5 стран
Любой рейтинг строится на основе аналитики. Рейтинг предполагает сравнение по наиболее значимым критериям и позиционную расстановку в зависимости от результатов сравнения. Когда свои «кровные» (и не малые) намереваешься потратить, хочется иметь четкое представление на что потратишь и как не прогадать.
Самые популярные страны среди соотечественников для покупки недвижимости с перспективой приобретения гражданства: Испания, Болгария, Франция, Германия и Северный Кипр. Сразу уточню по поводу перечня - это не значит, что в других странах не покупают или не дают ВНЖ или гражданства. Просто в них недвижимость пользуется у россиян меньшим спросом.
Значимые критерии следующие:
- Цена (обзор, динамика);
- Ипотека (возможна или нет, на каких условиях);
- Процесс покупки (как оформляется, сколько стоит, как долго готовят документы о собственности и т.д.);
- Налоги (суммы налоговых платежей в странах Европы не маленькие и нужно четко понимать что тебя ждет после покупки);
- Документы и эмиграция (какие нужны бумаги, на каких условиях возможна эмиграция);
- Расходы на содержание объекта недвижимости (коммунальные платежи, обслуживание и т.д.).
Есть одно общее требование, которое соблюдается независимо от того, в какой из стран вы намерены покупать зарубежную недвижимость. Все предоставляемые документы переводятся на язык, выбранной страны и переводы заверяются нотариально.
Ипотека за границей: Северный Кипр
- Цена недвижимости очень демократична, начинается от 35000 евро за квартиру в новостройке. Верхнего предела нет, есть и отели стоимостью 48000000 и поместья по 36000000
- Ипотека для иностранцев. Будьте внимательны, в сети распространена устаревшая информация о том, что банковские организации Кипра не предоставляют ипотечных кредитов нерезидентам. Это не так. Банки Северного Кипра, Турции и других стран работают на территории ТРСК, их 22 (USB BANKPLC, Hellenicbank, Garanti Bank, Iktisat Bank и др.) отделений около 270. В некоторых банках работают даже русскоязычные сотрудники. Ипотека нерезидентам предоставляется банками. Процентная ставка и сроки варьируются, каждый конкретный банк имеет свои схемы для расчета. У многих банков на сайте есть возможность предварительного расчета всех платежей по ипотечному кредиту, включены даже дополнительные расходы (гербовый сбор, налоги, страховка). Всё очень понятно и прозрачно. Есть еще вариант получения рассрочки от застройщика для недвижимости первичного рынка и рассрочки от продавца для недвижимости вторичного рынка. Сроки такой рассрочки могут варьироваться в зависимости от того какой тип недвижимости выбран: вторичный или первичный. Для вторичного жилья - от 3 до 6 месяцев, но есть существенный плюс - рассрочка беспроцентная. Дополнительные платежи в этом случае - это налоги, их необходимо оплачивать непосредственно после оформления договора купли-продажи. Более длительный срок рассрочки могут предоставить застройщики. Сроки варьируются от 2-х до 10 лет, процентная ставка чаще всего не назначается на краткосрочные кредиты (до 4 лет), более длительный срок кредитования оплачивается исходя из расчета от 4 до 7 процентов в год.
- Процесс покупки начинается с согласования условий. Редко занимает больше трех дней. Сама сделка и того меньше - не более двух-трех часов. Все контракты оформляются обязательно в присутствии адвоката с местной лицензией. После подписания контракта он немедленно регистрируется в Регистрационной Палате ТРСК, это гарантирует чистоту сделки и подтверждает отсутствие обременений на объект недвижимости. Сделка территориально заключается в Турецкой Республике Северного Кипра и подчиняется законам английского права. Перед внесением задатка ваш адвокат подает документы на получение разрешения на осуществление операций с выбранным объектом недвижимости. Для этой процедуры необходимо предоставление от покупателя справки об отсутствии судимости.
- Налоги, которые выплачиваются непосредственно во время покупки могут исчисляться по двум ставкам. Если объект недвижимости был построен по лицензии выданной до 1 января 2006 г., то ставка налога (точнее гербовый сбор) 3%. Если объект строительства лицензировался после указанной даты, то гербовый сбор покупатель не платит, зато сумма НДС 23%. Ежегодный налог на дома и квартиры рассчитывается по ставке 2%; €2-13 за кв.м, земля в черте города или поселка; €3-9 за 10 соток, земельные участки не принадлежащие к черте города (поселка); земли вне городских поселений €1 за 10 соток. Если недвижимость стоит более 300000 евро, налог увеличивается. Муниципальные налоги в каждом поселении индивидуальные (в рамках от 0,025% до 0,035%), оплачиваются вместе со счетами за электроэнергию один раз в два месяца.
- Документы для получения ВНЖ можно подавать сразу, как только вы получили на руки договор на покупку жилья (даже если в кредит). Перечень документов прост: паспорт и его копия, 2 цветных фото, марки на 10 лир, договор на покупку жилья (копия и оригинал), справка из банка о состоянии счета (средств должно быть достаточно на проживание в течении года) и справка от деревенского старосты (по месту нахождения объекта недвижимости). Рассматривают не более месяца (чаще быстрее). Вместе с собственником жилья ВНЖ имеет право получить и его семья.
- Расходы на содержание (водоотведение, электроэнергия, чистка канализации) могут колебаться от 70 до примерно 300 евро в год, за объект средней ценовой категории. Освещение территории, бассейн, садовник - минимально 200 евро.
Более детально ознакомиться с рынком недвиджимсоти Северного Кипра можно на этой странице.
Ипотека за границей: Испания
- Цена на квадратный метр колеблется очень значительно, растет у моря и падает при удалении от него. Где-то в глубинке студия обойдется около 25000 евро, а у моря такая же площадь уже будет стоить 150000-200000 евро.
- Ипотека. Очень низкий ипотечный процент делает Испанию фаворитом у большинства сограждан. Диапазон колебаний процентной ставки 2,5-4,5%, срок кредитования до 25 лет, сумма заемных средств до 80% от стоимости объекта.
- Процесс покупки условно можно разделить на два этапа: предварительное соглашение (договор) и договор купли-продажи. В рамках подписания предварительного соглашения обычно делается предоплата в размере не более 10% от стоимости выбранного объекта. Для совершения сделки вам понадобится открыть счет в испанском банке если ранее вы его не имели. На предварительной встрече согласовывается дата купли-продажи, нотариальное оформление оплачивает продавец услуги адвоката в размере 1-2% - покупатель.
- Налоги. При покупке вы платите НДС в размере 10% от стоимости объекта первичного рынка недвижимости, 7% от «вторички» и 1% процент гербовый сбор независимо от типа жилья.
- Документы для получения ВНЖ. Во-первых, приобретение в собственность недвижимости дает право на получение визы типа D (180 дней в год в Испании и 90 в шенгене). Во-вторых, приобретение объекта стоимостью от 500000 дает право на получение ВНЖ. Если стоимость недвижимости менее указанной суммы, то для получения ВНЖ достаточно предоставить документы о наличии средств на банковском счете (доход с места работы, дивиденды от акций и т.д.).
- Расходы на содержание. Ежегодно начисляемый налог на недвижимость 0,5-2% от налоговой стоимости жилья (она меньше рыночной). Коммунальные платежи в среднем около 400 евро, абонплата за электричество 15 евро раз в два месяца плюс плата за потребленную электроэнергию по счетчику, водоснабжение также платится по тарифу абонплата 15 евро плюс платеж за фактически израсходованный ресурс по счетчику, вывоз мусора 30-50 евро в год, страховка 200-300 евро, газ преимущественно баллонный, один баллон около 30 евро (потребление примерно 8 баллонов в год).
Покупка недвижимости и получение ВНЖ - Болгария
Болгария давно и прочно присутствует на рынке недвижимости для иностранцев, есть положительный многолетний опыт, а это подкрепляет спрос.
- Цены. Ценовой диапазон на недвижимость очень вариативен, но привлекает соотечественников низкая планка входа на рынок - от 20000 евро за апартаменты.
- Ипотека. В сравнении с Испанией условия ипотечного кредитования Болгарии проигрывают. Банки выдают кредит не более чем на 20 лет, максимум 50% от стоимости объекта и процентная ставка от 6 до 11%.
- Процесс покупки. Мало чем отличается от других стран. Также существует предварительные договор и задаток. Сумма задатка 5-10%, после получения денег продавец готовит документы к заключению договора купли-продажи. Договор купли-продажи оформляется у нотариуса и регистрируется, после передается покупателю на руки (регистрация проходит быстро, всего 3-7 дней).
- Налоги. Первый налог, который платит покупатель - на переход права собственности в среднем около 2,5% (в разных муниципалитетах разный). Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по сложной градуированной шкале и привязана к цене объекта недвижимости. Все налоги и платежи одинаковы для граждан Болгарии и для не резидентов. Ежегодный налог на недвижимость от 0,1 до 0,45%. Очень удобно то, что если вы не проживаете, то сумма налога уменьшается, а также уменьшается если это ваша единственная недвижимость (минус 50% от суммы).
- Документы для получения ВНЖ. D-виза, как и везде оформляется на 180 дней. Дальнейшее пребывание оформляется как ВНЖ через миграционную службу. ВНЖ оформляется 2 недели и действительно в течении года. Приобретение недвижимости стоимостью от 300000 евро дает право на получение ВНЖ и оформление ПМЖ в последующем.
- Расходы на содержание. Содержание обходится недорого, примерно 6 евро за кв. м в год, однако, если вы планируете сдавать жилье, то обязаны будете платить 10% налога на прибыль.
Что нужно знать о покупке недвижимости и получении ВНЖ - Германия
- Цены. Не является исключением в разбросе цен, особенно понижают планку объекты, продаваемые с аукционов по «бросовым» ценам в 5-10 тыс. евро. Многие наши соотечественники поначалу очень воодушевляются ценами, но в последствии выясняется что это лишь вершина айсберга. Закономерно, что такая цена на рынке, который в среднем в 10 раз дороже, возникнуть случайным образом не может. Как правило, это цена объекта без учета долгов, такая недвижимость продается после процедуры банкротства принудительно. Рекомендуем не ориентироваться на данные объекты во избежании недоразумений или привлекать грамотного местного нотариуса.
- Ипотека. Ипотечное кредитование имеет свои нюансы: банки выдают кредит в основном на покупку жилья для сдачи в аренду и не более 50% от стоимости. Объекты стоимостью ниже 50000 евро кредитуют неохотно. Кроме того, необходимо будет подтвердить наличие стабильного дохода.
- Процесс покупки. Покупка состоит из встречи с продавцом интересующего объекта недвижимости или его представителем. Составляется договор, каждому участнику сделки выдается экземпляр для ознакомления. Подписывается договор у государственного нотариуса, деньги переводятся на трастовый счет только после 20-30 дней после подписания. В течении этого времени нотариус тщательно проверяет объект, регистрирует и только в случае если все безупречно ваши деньги передаются продавцу. То есть, нотариус выступает гарантом и честно отрабатывает свой гонорар.
- После уплаты налога (4-5%) в срок не более чем 2 месяца сведения об объекте недвижимости вносятся в Книгу регистрации собственности.
- Налоги. Суммарные расходы при покупке колеблются от 8,5 до 12,5% от стоимости объекта. В эту сумму входит гонорар нотариуса, маклера и налоги (те самые 4-5%, о которых упоминалось выше).
- Ежегодный налог довольно высок и составляет 2,5-3,5%, выплачивается ежеквартально.
- Документы для получения ВНЖ. Преимущества при подаче документов на ВНЖ дает только приобретение недвижимости коммерческого характера на сумму от 500000 евро, в таком случае заявитель попадает под условия бизнес-иммиграции.
- Расходы на содержание. Квартира площадью 40-50 кв.м. потребует ежегодного вложения примерно 1000 евро на содержание (коммуналка и домоуправление отдельной строкой).
Франция: ВНЖ и ипотека - что нужно знать?
- Цены. Студия микро-размера в Париже - от 42000 евро, а квартира уже 100000 и выше. При этом вилла в Альпах обойдется в 175000 евро. В Нормандии, Шампани и Руссильоне виллы можно смотреть от 100000, а квартиры от 20000. Так что, традиционно, цена колеблется от региона и удаленности от мегаполиса и моря.
- Ипотека. Получить в французском банке ипотечный кредит для не резидента можно, но с соблюдением некоторых условий. Банки охотнее одобряют заявку если вы предоставляете предварительный договор купли-продажи. Но для его заключения продавец от вас также захочет увидеть из банка сертификат-подтверждение, что они готовы рассматривать вашу заявку. Ставка 3-4%, сумма не более 80% от стоимости объекта. Также обязательной является страховка жизни заемщика.
- Процесс покупки. Здесь все сложно. Письменное предложение о покупке подписывается покупателем. Только после этого продавец идет на подписание предварительного договора и получение задатка в размере 10% от стоимости. Договор купли-продажи будет подписан у нотариуса примерно через месяц и обязательно в присутствии переводчика, за счет покупателя. Перевод денег, как и в Германии, происходит через нотариуса. Следующий этап - государственная регистрация сделки. Происходит за 2-3 месяца.
- Налоги. Налогов много и они разные, для не граждан очень высокие. Только ежегодный налог за квартиру площадью 40 кв.м будет около 690 евро. А еще есть НДС - 19,6%, подоходный налог - 19%, налог на прибыль с реализации недвижимости - 19% . Кроме того все объекты недвижимости подлежат обязательному страхованию.
- Документы для получения ВНЖ. Кроме покупки недвижимости претендент на получение ВНЖ должен подтвердить свою финансовую состоятельность, отсутствие судимости и медицинскую страховку не менее чем на год. Также можно получить ВНЖ, инвестировав 150000 в коммерческие предприятия или недвижимость. Срок проживания с ВНЖ до подачи на гражданство 5 лет. В некоторых случаях срок проживания для натурализации сокращают до 2 лет.
- Расходы на содержание. Апартаменты в Париже обойдутся вам примерно в 2000 евро в год, а вот содержать виллу на Лазурном берегу стоит примерно 4-6% от ее стоимости.