Девелоперы, которые планируют проект в формате апартаментов, часто сталкиваются с вопросом:
«Какой тип объекта выбрать — апарт-отель, комплекс апартаментов или сервисные апартаменты?»

От этого решения зависят:
✔ Юридические риски (можно ли вообще строить и что строить)
✔ Бизнес-модель (сколько можно зарабатывать: продажа, аренда, смешанная схема)
✔ Управление (нужен ли гостиничный оператор или можно обойтись УК)

Давайте разберём ключевые форматы и их отличия. 

1. «Псевдожильё» 

Апартаменты без сервиса
🔹 Что это? Фактически — квартиры, но с нежилым статусом. Чаще всего продаются без отделки.
🔹 Плюсы: Стоимость меньше, чем у жилья. Часто бывает хорошая локация.
🔹 Минусы: Отсутствие организованной аренды, отсутствие инфраструктуры, высокие риски из-за изменений в законодательстве, отсутствие регистрации (прописки), длительность ремонтов в здании.
🔹 Для кого? Девелоперы, которые хотят быстро продать и забыть. Продукт: апартаменты без отделки, управления и сложных операционных моделей.

⚠️ Важно: В ряде регионов такие проекты уже под запретом. Если ваш объект попадает под новые нормы — придётся менять концепцию.



Апартаменты с сервисом
🔹 Что это? Чаще всего проекты бизнес, премиум или элит класса в центральных локациях города.
🔹 Плюсы: Локация, клубный формат проживания, услуги (консьерж сервис) для постоянных жителей.
🔹 Минусы: отсутствие регистрации (прописки), повышенная ставка налога.
🔹 Для кого? Девелоперы, которые хотят построить жилье в центре, там где не очень можно. Или можно, но очень высокая социальная нагрузка.



2. Сервисные апартаменты (апарт-отели и комплексы апартаментов)

Комплекс апартаментов

🔹 Что это? Здание с апартографией, состоящей в основном из студий и апартаментов с 1-2 спальнями, созданное для сдачи апартаментов в аренду или собственного проживания. Может быть со "звездами" или без "звезд".
🔹 Собственность: Кондо-формат, каждый владеет своим помещением, хочет живет сам, хочет сдает сам, а может сдавать через УК.
🔹 Управление: Застройщик выбирает или создает УК, параллельно действует много частных рантье (агентов / риелторов) и самостоятельно занимающихся арендой собственников. 
🔹 Доходность: ниже чем у апарт-отелей из-за демпинга цен по аренде.
🔹 Отделка: На выбор: предчистовая, "под ключ", при подписании договора с УК, можно купить мебель и оснащение "пакетом арендатора".

🔹 Плюсы: Вариативность на этапе продаж, «гибридная» модель гостиницы и жилья. Минимальный сервис: ресепшн, уборка, "гостиничная" инфраструктура  (ресторан / кафе / фитнес / салон красоты /  магазины) через аренду коммерческих помещений.
🔹 Минусы: Отделка может длиться годами, снижая рейтинг арендодателям и ликвидность объекта. Инфраструктура может не случиться, помещение ресторана займет сетевой продуктовый магазин, салона красоты - вейпшоп и т.д. Важен брокеридж со стороны девелопера. 
🔹 Для кого? Для девелоперов, которые хотят построить "доходный дом", зарабатывать на аренде, на коммерции, масштабировать этот бизнес.



Апарт-отель
🔹 Что это? Гостиница под единым управлением профессионального отельного оператора с номерами - апартаментами, оснащенными кухнями, построенная в соответствии с положением о классификации (инфраструктура и технологические помещения). 
🔹 Собственность: кондо-формат, каждый владеет своим помещением, но все помещения переданы в управление.
🔹 Управление: Единая профессиональная УК или гостиничный оператор, иногда международный.
🔹 Доходность: Выше чем у любого другого типа сервисных апартаментов за счет единого управления, контроля цен и загрузки, отсутствия демпинга, высоких стандартов сервиса и профессионального учета затрат, а также инфраструктуры по гостиничным стандартам.

🔹 Плюсы: Полный контроль здания, стабильный cash flow, понятная фин модель, отсутствие конфликта с собственниками по поводу эксплуатации и содержания здания, выше доходность, выше ставки аренды, год от года доход будет только расти, доход будет диверсифицирован за счет различных источников. Собственники такого продукта становятся амбассадорами бренда, и % повторных покупок достигает 35%. Новые проекты масштабируются быстро и легко.
🔹 Минусы: Необходимо тщательно провести первичные маркетинговые изыскания, составить финансовую модель, разработать продукт, востребованный в этой локации, вложить деньги и силы в отделку, меблировку и оснащение всех помещений "под ключ", включая технические, в создание УК, в брокеридж. Часто основные коммерческие помещения остаются в собственности девелопера, чтобы обеспечить объект инфраструктурой (= оснащение всех инфраструктурных помещений, найм персонала, и т.д.) Создание мульти-бренда и зонтичного бизнеса, который будет включать не только строительство, но и различные сферы услуг (от ресторана до детского клуба).
🔹 Отделка: "под ключ", включая меблировку и оснащения пакетом арендатора.

3. Гостиницы 

🔹 Классические:
Большая часть номерного фонда - двухместные номера без кухонь. При этом, есть много-комнатные номера повышенной категории с кухнями. (~10% номерного фонда)  
Один собственник, единая УК, чёткие стандарты (звёзды), длительный срок окупаемости, высокие операционные расходы, загрузка до 75%. Единое управление инфраструктурой. Коммерция и апартаменты не продаются. Существуют льготы и гос программы по строительству.
 
🔹 Гостиница апарт-формата:
Большая часть номерного фонда - апартаменты с кухнями типа studio и апартамент. Один собственник, одна УК, чёткие стандарты (звёзды), длительный срок окупаемости, высокие операционные расходы. Единое управление инфраструктурой.


           ⚠️ Ключевое отличие от апарт-отелей:
           - Нет долевой собственности
           - Управление инфраструктурой осуществляет отельный оператор, а не локальные команды каждого объекта (ресторана, спа и т.д).




Что выбрать? Краткий алгоритм

1️⃣ Если нужно дорого распродать объект и минимизировать риски → Апарт-отель (в первый раз потребуется профессиональное сопровождение).
2️⃣ Если не хотите связываться с отделкой и управлением → Псевдожилье (но риски высокие).
3️⃣ Если нужно быстро и выше рынка распродать объект → Комплекс апартаментов (требуется профессиональная помощь, чтобы минимизировать риски со стороны владельце апартаментов).

Как не ошибиться?

Мы помогаем девелоперам:
✔ Определить оптимальный формат под локацию и целевую аудиторию.
✔ Просчитать финансовую модель (что выгоднее в конкретной локации девелоперу: продажа, продажа + управление или привлечь стороннюю УК).
✔ Подобрать или создать управляющую компанию и избежать конфликтов с собственниками.

Пример из практики:
Один из наших клиентов планировал строить «псевдожильё», но после технико-экономического обоснования, изучения предложенной финансовой модели и структуры,  договоренности об управлении зданием и сопровождении проекта, выбрал формат «комплекса апартаментов» поднял цены на 80% и "взорвал рынок" в своем регионе.

Выбор формата — это не просто «как красивее назвать объект». Это стратегия владения и управления на 10+ лет.

📌 Нужна консультация? Напишите нам — разберём ваш проект и предложим решение.