Арбитражный суд Северо-Кавказского округа принял к производству кассационную жалобу компании «Буэнас Кубанас» по делу о Летнем театре в Сочи. Спор касается платежей по аренде здания на улице Черноморской, 11, которое с 2013 года находилось у арендатора по долгосрочному договору. Рассмотрение жалобы назначено на 26 марта 2026 года.
Сам конфликт возник после того, как МБУК города Сочи «Камерная филармония» потребовало взыскать с ООО «Буэнас Кубанас» 4,85 млн рублей по договору аренды от 10 апреля 2013 года. В эту сумму вошли 2,38 млн рублей задолженности по арендной плате и 2,46 млн рублей пеней. Третьим лицом в процессе участвовал департамент имущественных отношений администрации Сочи.
Как ране установил Арбитражный суд Краснодарского края, договор аренды был заключен между ООО «Буэнас Кубанас» и департаментом имущественных отношений администрации Сочи на 30 лет — с 10 апреля 2013 года по 9 апреля 2043 года. Предметом договора стало здание Летнего театра в парке имени Фрунзе. Изначально в договоре фигурировала площадь 2199,2 квадратного метра.
В 2022 году статус балансодержателя изменился. Распоряжением департамента имущественных отношений от 12 августа 2022 года № 253-р Летний театр был передан в оперативное управление муниципальному бюджетному учреждению культуры города Сочи «Сочинская камерная филармония». В распоряжении уже указывалась площадь объекта 2327,1 квадратного метра. После этого департамент уведомил арендатора письмом от 16 сентября 2022 года о смене арендодателя и о том, что дальнейшие платежи необходимо перечислять по реквизитам нового арендодателя.
Верховный суд рассмотрит спор о земле под садоводство в Сочи
Суд указал, что ответчик был извещен о смене арендодателя, и этот факт не оспаривался. Однако «Буэнас Кубанас» продолжала перечислять деньги не филармонии, а департаменту.
Параллельно компания пыталась оспорить саму передачу театра новому балансодержателю. В декабре 2022 года «Буэнас Кубанас» обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконным распоряжение о передаче имущества Камерной филармонии. Но решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 августа 2023 года, а затем и постановлением апелляционной инстанции от 25 октября 2023 года в удовлетворении этих требований было отказано. Суды пришли к выводу, что распоряжение было законным, а права арендатора не нарушены.
После вступления этого решения в силу Камерная филармония заказала новую оценку рыночной арендной платы. Согласно отчету от 23 октября 2023 года, годовая арендная плата без НДС была определена в размере 4,86 млн рублей, а ежемесячная — 405,3 тыс. рублей. Затем, по отчету от 16 января 2024 года, годовая плата выросла до 5,55 млн рублей, а ежемесячная — до 462,9 тыс. рублей. На основании этих оценок учреждение попыталось изменить условия аренды и направило компании проект дополнительного соглашения, а также расчет задолженности. Ответчик соглашение не подписал.
Суд взыскал с подрядчика более 1 млрд рублей за срыв строительства школы в Сочи
При этом ранее, по дополнительному соглашению от 29 декабря 2018 года, стороны уже зафиксировали другой размер аренды. Он был рассчитан на основании отчета от 1 сентября 2014 года. Годовая плата составляла 957 753 рубля, ежемесячная — 79 811,08 рубля. Именно вокруг того, вправе ли новый арендодатель в одностороннем порядке перейти на иные, многократно более высокие ставки, и развернулся основной спор.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что Камерная филармония не доказала наличие у нее права в одностороннем порядке изменить порядок определения арендной платы только на основании новых оценочных отчетов. В решении указано, что договор действительно допускал одностороннее изменение платы, но лишь в случае изменения федерального законодательства и принятия на его основе соответствующего нормативного акта. Доказательств таких изменений в деле не было. Поэтому суд признал, что расчет задолженности, основанный на отчетах 2023 и 2024 годов, нельзя считать правомерным.
Отдельно суд отметил, что спорное дополнительное соглашение, которое арендатор не подписал, содержало новое условие о возможности одностороннего изменения размера аренды на основании оценки независимого оценщика. Однако ни первоначальный договор, ни ранее подписанные дополнительные соглашения такого механизма не предусматривали. Следовательно, считать его согласованным нельзя.
СМИ: Суд частично снял арест с имущества по делу о «кладбищенской мафии» в Сочи
Также суд обратил внимание на важную деталь: еще 6 марта 2023 года ответчик перечислил истцу 400 тысяч рублей в счет аренды, однако 31 марта 2023 года эта сумма была возвращена самой Камерной филармонией из-за отсутствия подписанного дополнительного соглашения. По оценке суда, это также подтверждает, что изменения условий договора между сторонами фактически согласованы не были.
В результате Арбитражный суд Краснодарского края установил, что долг по арендной плате на момент подачи иска уже отсутствовал. Суд исходил из согласованной ежемесячной платы в 79 811,08 рубля и указал, что за период с 13 сентября 2022 года по 12 мая 2024 года задолженность в размере 1 676 032,68 рубля была погашена платежным поручением от 19 июня 2024 года № 130. Этот платеж истцом не оспаривался. Поэтому в части взыскания самой арендной задолженности суд отказал.
Вместе с тем требование о пенях было удовлетворено частично. Камерная филармония просила взыскать 2,46 млн рублей неустойки за период с 13 сентября 2022 года по 12 мая 2024 года, исходя из повышенной арендной платы. Суд признал такой расчет неверным и пересчитал пени по согласованной ставке аренды. В итоге с ООО «Буэнас Кубанас» взыскали 1 019 027,87 рубля пеней, а также 9 928,8 рубля расходов по оплате госпошлины. В остальной части иска суд отказал.
В Сочи продолжается судебный спор из-за строительства бассейна в пансионате «Эдем»
Теперь дело перешло в кассационную стадию. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 13 февраля 2026 года принял к производству жалобу ООО «Буэнас Кубанас» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2025 года. Это означает, что спор вокруг Летнего театра и расчетов по аренде будет рассмотрен снова — уже на уровне кассации.