Сочи и «Сириус» сталкиваются с острыми проблемами на рынке недвижимости, связанными с нарушением норм строительства и высоким риском сноса многих новостроек. Вопреки своему статусу одного из самых дорогих курортов России, где средняя стоимость жилья достигает 669,2 тыс. руб. за квадратный метр, спрос на недвижимость в Сочи падает. Об этом пишет «Коммерсант».
Потенциальных покупателей отпугивают сложные юридические условия, по которым продаются многие здания. В «Сириусе», недавно ставшем федеральной территорией, выявлено более 90 зданий, не соответствующих нормам, что угрожает их сносом.
Риски инвестиций и высокие цены в Сочи
Сочи возглавляет рейтинг городов с самой дорогой недвижимостью в России. Однако цены, растущие на 13% за год, не стимулируют спрос, особенно в условиях, когда более трети объектов возводятся без должной документации. На рынке все чаще встречаются объекты, построенные на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства, где по закону разрешены только одно- или двухэтажные дома. Нарушение этих норм приводит к частым судебным разбирательствам и исковым заявлениям о сносе зданий.
Эксперты: чтобы накопить на «трёшку» в Сочи, понадобится около 40 лет
Проблемные объекты в «Сириусе»
Федеральная территория «Сириус» также сталкивается с многочисленными нарушениями в строительстве. Наиболее обсуждаемый объект — многоквартирный дом на Цветочной улице, 44/3, который построен на участке, арендованном под ИЖС. Этот дом возведен без разрешения и с превышением разрешенной этажности, что привело к многолетним судебным разбирательствам.
В 2014 году его собственник сумел признать право на объект, но позже суд отменил это решение. Подобные случаи не редкость в «Сириусе» — аналогичные проблемы испытывает дом на Нагорном тупике, 13, где превышена этажность, и дом на улице Трубачева, 26, признанный многоквартирным лишь после нескольких судебных решений, но позже также попавший под иск администрации Сочи о сносе.
Колонка эксперта. Рост цен на вторичную недвижимость в Сочи: что ожидает покупателей
Юридическая ответственность и компенсации
В ответ на возрастающее количество нарушений администрация города начала добиваться компенсации застройщиков. В августе 2024 года Центральный суд Сочи обязал две компании и 16 физических лиц выплатить более 1,2 млрд рублей для покрытия расходов на создание инфраструктуры, которая необходима из-за строительства многоквартирных домов на участках, где это не разрешено.
Однако такая практика пока не стала повсеместной, поскольку законодательство не предусматривает автоматической легализации нелегально построенных объектов при компенсационных выплатах. Тем не менее, власти продолжают судебные разбирательства, требуя сноса незаконных зданий, и юристы полагают, что в ряде случаев иски не имеют срока давности.
Рынок жилья в Сочи: меньше предложений — выше цены на квадраты
Спрос на недвижимость со сложным статусом
Несмотря на юридические риски, спрос на жилье в Сочи и «Сириусе» со сложным правовым статусом сохраняется. Часть покупателей не обращает внимание на правовую неопределенность и готова приобретать недвижимость с риском сноса. Эксперт Артем Цогоев в комментарии изданию объясняет этот спрос наличием двух категорий покупателей: юридически неграмотных, которые не до конца понимают риски, и готовых идти на осознанный риск ради скидки. Средний дисконт на такие объекты составляет около 10%, что привлекает некоторых инвесторов.
Масштаб проблемы и перспективы сноса
Только в границах «Сириуса» насчитывается около 93 объектов, правовой статус которых спорный. По данным юриста Ярослава Ковалева, в 2023 году в суды Сочи подано более 800 исков о сносе нелегально построенных зданий, значительная часть из которых до сих пор рассматривается.
Программа по сносу незаконных построек предусматривает финансирование для сноса до 12 объектов ежегодно. Однако эта мера, по мнению экспертов, недостаточна для решения накопившихся проблем. При этом администрация города и федеральной территории пока не дала комментариев на этот счет.
Колонка эксперта. Новые реалии ипотеки в Сочи: что нужно знать в 2024 году
Причины роста незаконного строительства
По мнению экспертов, причиной проблемы стал недостаток участков для многоэтажного строительства. Эксперт Александр Попов отмечает, что береговая линия Краснодарского края прямая, от того и короткая, что порождает конкуренцию среди девелоперов за каждый доступный участок. Однако трудности с законом приводят к увеличению числа судебных разбирательств и затягиванию сроков реализации проектов.
Высокая сейсмичность региона также способствует росту стоимости строительства, а попытки девелоперов снизить издержки побуждают их строить многоэтажные дома на землях ИЖС.
Банковский форум в Сочи: на рынке жилья не ожидается шоков, цены стабилизируются
Позиция властей и отсутствие изменений в законодательстве
Администрация Сочи, сталкиваясь с растущими проблемами, усиливает надзор и контроль за соблюдением строительных норм. Центральный суд Сочи выносит решения о взыскании убытков с застройщиков, но правозащитники сомневаются, что такая практика может стать распространенной без изменений в законодательстве.
Валерия Веденина, юрист в сфере недвижимости и строительства, объясняет, что добровольные взносы в бюджет не могут обеспечить автоматическую легализацию незаконных объектов, и для этого потребуется внесение корректировок в градостроительные нормы и правила.
Читайте также:
Новостройки Сочи теряют спрос: спад числа ДДУ почти на четверть