В Ростовской области с внедрением в России механизмов проектного финансирования жилого строительства возникли проблемы с возведением новых объектов за пределами Ростова, признал замминистра регионального минстроя Сергей Вифлянцев на конференции, организованной «Коммерсантом-Юг».
На проектное финансирование и использование эскроу-счетов все застройщики страны перешли с 1 июля 2019 года. Суть изменений в том, что все жилые объекты, получившие разрешение на строительство после этой даты, не могут возводиться на деньги дольщиков. Застройщик должен получить банковский кредит либо работать за счёт собственных средств. Деньги, которые люди платят при покупке жилья на стадии строительства, аккумулируются в банке и только после полной сдачи объекта передаются застройщику.
По словам Вифлянцева, такой механизм действительно решил главную свою задачу — обезопасил деньги граждан и позволил избежать появления новых обманутых дольщиков. Обратная сторона — банкротство многих небольших застройщиков, так как выдавать им кредиты банки никто не обязывает. А кредитовать низкодоходные объекты рискованно.
— Ростовская область изначально достаточно тяжело переживала внедрение проектного финансирования, это серьёзно сказалось на сегменте малого бизнеса. Крупные же застройщики, которые могли укладывать свою финансовую модель в те требования, которые предъявлялись банками, на сегодняшний день прекрасно работают, — говорит Вифлянцев.
Но крупные компании работают лишь в Ростове. В малых городах и сельских территориях Ростовской области ситуация совершенно иная.
— Проекты жилищного строительства в удалённых от Ростова территориях являются низкомаржинальными и по тем критериям, которые есть у банков, финансироваться не смогут. Тут нужно либо вводить какую-то господдержку, либо заниматься строительством некоммерческого, социального жилья, предоставляемого в аренду. Другого не дано, — говорит Вифлянцев.
О существовании такой проблемы рассказал и председатель правления концерна «Единство», председатель комитета по градостроительной деятельности Торгово-промышленной палаты Ростовской области Геннадий Наумов. По его словам, банки, говоря простым языком, интересует только зазор между себестоимостью жилого объекта и ценой продажи. Он также напомнил, что единственный в Ростове дом премиум-класса был построен порядка 7 лет назад, и квадратный метр в нём стоил 120 тысяч рублей. Столько же стоил метр жилья в панельном доме в Москве в районе Южное Бутово.
— То есть в столице и дальше всё будет хорошо. Потому что себестоимость строительства почти та же, что и в Ростове, но цена продажи совершенно другая. А если взять тот же Таганрог, то там этот зазор составляет максимум 5 тысяч с квадратного метра. И что там может быть построено, если привлекать деньги дольщиков уже нельзя, а кредиты под объект с такой доходностью никто не даст, — говорит он.
При этом, добавляет Наумов, дальше ситуация будет только усугубляться, так как доходы населения уже долгое время падают, а цены на жильё будут и дальше расти в силу объективных причин. В итоге этот зазор между себестоимостью строительства и ценой продажи может и вовсе стать отрицательным.