Эксперты не ожидают кризиса на рынке жилья Казахстана, несмотря на ужесточение ипотеки и изменения по пенсионным накоплениям. Рынок замедлится, но сохранит спрос, сообщает Петропавловск.news со ссылкой на krisha.kz.
При этом известно, что около трети сделок проходит в ипотеку, а примерно 80% изъятий пенсионных накоплений направлялись на жильё.
Возникают вопросы: замедлится ли рынок, возможен ли спад по сделкам и что вообще будет дальше?
Разобрали это с экспертами.
Что будет со спросом
Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК)
— Повышение порогов достаточности и ужесточение кредитования сократят платёжеспособный спрос, особенно в массовом сегменте. Но это не долгосрочное падение, а временная перестройка рынка, циклическое охлаждение.
Спрос не исчезнет, он временно уйдёт в ожидание или трансформируется в альтернативные формы (накопления, аренда, рассрочки). Повышение порогов достаточности — это не запрет на покупку жилья, это сигнал рынку: пора переходить от спекулятивного спроса к осознанному.
Мы наблюдали подобные циклы в 2014–2015 годах: рынок адаптировался, и покупатели вернулись.
Имран Османов, руководитель направления оффлайн-продаж недвижимости Krisha.kz
— Ипотека формирует более 30% рынка, в Алматы и Астане — до 40–50% сделок. Пенсионные изъятия также сильно поддерживали спрос.
Сейчас будет не остановка рынка, а снижение активности. Вернёмся к более спокойному уровню, как во второй половине 2022 года: примерно 25–30 тысяч сделок в месяц. Люди продолжат покупать, но медленнее.
Вывод экспертов: резкого обвала не будет, но сделок станет меньше.
Остановится ли рынок и упадут ли цены на жильё
По мнению Имрана Османова, рынок входит в фазу охлаждения и стабилизации. Снижение активности будет постепенным.
Почти половина сделок сейчас — это новостройки, купленные один-два года назад на этапе строительства. Они продолжают выходить на рынок и поддерживают статистику.
Резкого падения цен тоже не ожидается. Продавцы не будут массово снижать стоимость, если нет срочной продажи. Многие просто подождут.
Покупатели станут осторожнее: будут дольше сравнивать и считать.
В АЗК также считают, что жилищный рынок перейдёт в более спокойную фазу с пониженной ликвидностью:
- сделок станет меньше;
- сроки продажи увеличатся;
- девелоперы сократят новые проекты;
- конкуренция за покупателя вырастет.
Возможны снижения в отдельных сегментах, например в проектах с завышенной ценой или слабой локацией, но системного кризиса не будет.
Рынок уже адаптируется, включая переход на эскроу-механизмы и усиление контроля.
Виктория Тен, вице-президент АЗК
— Жилищный рынок невозможно «выключить» — это базовая потребность людей. Даже в самые сложные периоды мы видели, что застройщики и покупатели находят решения: рассрочки, совместные программы с банками, гибкие условия.
Рынок замедляется, но не останавливается. Сегодня важно, чтобы отрасль использовала этот период для повышения качества проектов и укрепления доверия покупателей.
Что поддержит рынок жилья
Имран Османов считает, что важную роль начнут играть альтернативные схемы покупки.
Будет расти число обменных сделок: продажа двушки ради трёшки, переезд в другой район с доплатой, сделки под залог уже имеющегося жилья.
Отдельную роль сыграют совместные продукты банков и застройщиков. Уже появляются модели, где в ипотеку можно включить не только квартиру, но и ремонт, мебель, отделку.
Почему охлаждение рынка даже полезно
Эксперт Krisha.kz отметил, что рост рынка в последние годы ускорили программы «7-20-25», «Баспана Хит» и массовые пенсионные изъятия.
Они не только поддержали спрос, но и разогнали цены на 50–60%, а в отдельных сегментах даже на 100%.
— Охлаждение возвращает рынок к более здоровому состоянию, где решение о покупке принимается не на эмоциях, а на реальной финансовой возможности.
При этом дефицит жилья в стране никуда не исчез. Ежегодного ввода жилья всё равно недостаточно, чтобы закрыть существующий спрос. Это значит, что полного схлопывания рынка не будет. Спрос просто станет более осторожным и избирательным, — подытожил Имран Османов.
Роль банков и застройщиков
По мнению спикеров АЗК, поддержка рынка будет складываться из нескольких инструментов:
Усилится роль Отбасы банка. Его накопительная модель становится очень востребованной.
Коммерческие банки будут развивать новые форматы: гибридную ипотеку, субсидированные ставки с застройщиками.
Вырастет роль рассрочек от застройщиков, особенно на этапе строительства.
Ерден Есенкелді, аналитик АЗК
— По нашим наблюдениям, девелоперские рассрочки перестали быть вспомогательным инструментом. Сегодня это один из ключевых каналов продаж на первичном рынке. В условиях ужесточения ипотечного кредитования именно способность застройщиков предлагать гибкие финансовые схемы будет определять их конкурентоспособность.
Эксперты АЗК добавили, что растёт тенденция осознанного подхода к покупке жилья через накопления. Это оздоровит рынок в долгосрочной перспективе.
Итоги
- Рынок жилья Казахстана входит в фазу перестройки.
- Ожидается краткосрочное снижение активности. Сделок станет меньше, покупатели — осторожнее, а решения будут приниматься дольше.
- Системного кризиса не будет. Спрос на жильё в Казахстане остаётся высоким. Его поддерживают демография, урбанизация и дефицит качественного жилья.
- Главное изменение — не исчезновение спроса, а трансформация.
- Рынок жилья уходит от быстрой ипотеки в сторону накопительных моделей, гибридных ипотечных продуктов и рассрочек.