Жилой комплекс «KZ» на месте бывшего рынка ЦОТ в Петропавловске стал одним из обсуждаемых долгостроев города. Проект, представленный в апреле 2021 года как современный комплекс бизнес-класса, планировали реализовать за 1,5 года. Но сроки сорваны, стройка остановлена, вокруг проекта идут суды, а в отношении застройщика и ещё нескольких лиц возбуждено уголовное дело. Редакция Петропавловск.news получила эксклюзивные комментарии директора ТОО «Центр оптовой торговли» Владимира Богданова — застройщика ЖК «KZ».
В большом интервью он подробно рассказал, почему проект застрял, что произошло с генподрядчиком, где находятся деньги пайщиков, какие судебные решения уже приняты, и при каких условиях дом может быть достроен.
Ключевой вопрос, который сегодня волнует сотни семей: когда люди смогут получить свои квартиры?
По словам Владимира Богданова, при благоприятном развитии событий и возобновлении работ весной 2026 года, строительство дома может быть завершёно к осени.
Ниже следует полный разбор истории: от переезда ЦОТа из центра до судов, экспертиз, конфликтов с пайщиками и расчёта сроков завершения.
Эксклюзив Петропавловск.news: кто даёт комментарии и о чём спор
Директор ТОО «Центр оптовой торговли» Владимир Богданов — представитель компании-застройщика ЖК «KZ». Это две 18-этажные высотки на пересечении улиц Интернациональная и Астана.
По словам Владимира Богданова, уголовное дело по статье «Мошенничество» заведено на троих: на него самого и второго учредителя ТОО «Центр оптовой торговли» Михаила Брехова, а также на директора жилищно-строительного кооператива ЖК «KZ» Александра Фомина.
Владимир Богданов и — учредители — компания-застройщик, Александр Фомин — председатель ЖСК
Почему ЦОТ уехал из центра, и при чём тут недостроенный ЖК
Владимир начинает с предыстории. По его словам, толчком к строительству стала позиция акимата:
— История появления пайщиков началась в 2021 году. Триггером появления замысла было настояние акимата города перевести старый ЦОТ из центра города.
Рынок перевезли весной 2021 года. После переезда ЦОТа участок в центре, по словам Владимира Богданова, не хотели оставлять пустующим.
Сначала рассматривали строительство торгового центра, но затем отказались от замысла из-за конкуренции:
— Нас опередили «Достык Молл» и «Сити Молл».
Затем, в результате работы с проектной группой, родилась идея строительства двух высоток. Застройщик перечисляет, что было принципиально: крытый паркинг, большой и безопасный двор, уровень «средний плюс». Владимир Богданов подчёркивает то обстоятельство, что центр города задавал планку.
— До областного акимата по прямой 600–800 метров. Парк рядом. Центр. Место обязывало. Хотелось сделать красиво и эффектно, — говорит он.
Как выбирали подрядчика и почему пришли к «АльБе-7»
По словам Владимира, сначала обратились к местным подрядчикам. Проект уже прошёл государственную экспертизу, потенциальным строителям дали параметры и попросили расчёты.
— Суммы удивительным образом совпадали почти у всех, а сроки указывали 24 месяца и больше. Мы искали дешевле и быстрее. Чем быстрее строишь, тем дешевле выходит, — уверен директор ТОО «Центр оптовой торговли».
Потом, по словам застройщика, появился подрядчик из Астаны — ТОО «АльБе-7», участвовавший в строительстве «Достык Молла».
— Мы не были знакомы, но видели результаты работы. Встретились дважды. Я знал заказчиков ТРЦ. Ответ был положительный: подрядчик достойный, качество хорошее, скорость хорошая, — рассказывает Владимир Богданов.
Он отдельно отмечает, что для «АльБе-7» это был первый проект именно в роли генерального подрядчика.
— У них было больше 20 объектов. Но не было генподряда, был подряд. Это был первый проект, где они выступали генподрядчиком. Мне это не показалось опасным, — говорит он. — «АльБе-7» предложили лучшие условия: 3,8 млрд тенге и 18 месяцев. При этом генподряд был «неполного цикла», более 80% работ ложилось на генподрядчика, остальное на другие компании.
Откуда взялся ЖСК, и кто такие пайщики
Это один из самых непонятных для читателя моментов. Почему в истории с ЖК «KZ» появился жилищно-строительный кооператив, и кем на самом деле являются пайщики?
Владимир Богданов объясняет, что модель участия шла не через прямые договоры «застройщик — покупатель», а через жилищно-строительный кооператив.
— У нас нет прямого контакта с пайщиками. Есть ЖСК. Это отдельное юридическое лицо, некоммерческая организация, которая объединяет пайщиков. Они аккумулируют средства и оплачивают застройщику стоимость работ, — уточняет он.
Пайщики — это участники кооператива, которые внесли деньги в строительство через ЖСК. По словам Владимира, всего их 113.
Почему же люди говорят, что «мы никто»?
Владимир Богданов отвечает так: пока дом не введён в эксплуатацию, юридически квартир ещё нет, а есть доля в незавершённом объекте.
— Пайщики говорят, что они сейчас никто. Почему они так считают?
— Это неточность. Есть имущественный фонд ЖСК. У каждого пайщика есть доля, за которую он заплатил. В нынешнем состоянии сдать дом нельзя. Площади, которые покупали пайщики, не имеют статус квартир. Сейчас средства выражены долей в незавершённом строительстве, но не в виде квартир, — говорит Владимир Богданов.
И признаёт: именно это и есть главная справедливая боль людей.
— Они говорят: дайте мне квартиру, а всё остальное безразлично. Их переживания абсолютно справедливы, — подчёркивает директор компании-застройщика.
Твёрдая цена: почему она стала ключевой ловушкой
После подписания договора с «АльБе-7», по словам Владимира Богданова, появилась твёрдая цена, то есть фиксированная стоимость работ.
— До появления цены ты не знаешь, на что опереться. Здесь появилась твёрдая цена. В нашем договоре так и звучит: твёрдая цена, — уточняет наш собеседник.
Дальше, как поясняет Владимир, нужно было подсчитать и выставить рыночную цену квадратного метра для продаж через ЖСК. Она составила 360 тысяч тенге за квадрат жилья.
— Себестоимость и цена — две большие разницы. Между ними прибыль и риск предпринимателя, — говорит Владимир Богданов, сравнивая это с любым бизнесом.
Первые продажи: «рынок не готов платить»
Продажи через ЖСК, по словам Владимира Богданова, начались осенью 2021 года. И старт был тяжёлым: люди торговались.
— Первые продажи были по цене ниже 360 тысяч тенге за квадратный метр. Мы запереживали, что расчётная цена такая, и уложиться надо по 360. На первых где-то 40 продажах мы потеряли больше 50 миллионов тенге, — говорит он.
Почему ниже?
— Рынок не готов платить. Ты выходишь с ценой 360 тысяч, а люди говорят: я только 310 дам, я только 320. А продавать надо, — отвечает собеседник.
— То есть очереди за квартирами не было?
— Поначалу нет. Нужны были продажи, нужны были деньги в проект. И мы свои личные деньги доплачивали за пайщиков. Это задокументировано. 54 миллиона составила сумма первоначальной доплаты, — говорит он.
Дальше, как отметил Владимир Богданов, ситуацию изменили инфляция и рост цен на материалы. Он связывает это с событиями в январе 2022 года в Казахстане и началом спецоперации России на территории Украины: курс тенге «гулял», материалы дорожали, и рынок по городу ушёл выше 360 тысяч тенге за квадрат.
«АльБе-7» ушёл со стройки: 1,9 млрд предоплаты и 28 ноября 2022 года
Сами работы на объекте Владимир Богданов оценивает так:
— Строили быстро, строили качественно.
Но с финансированием, по его словам, произошёл слом, предоплата росла.
— Генподрядчик сообщил о том, что нужен небольшой объём предоплаты, дальше будем работать без предоплаты, главное, платить вовремя за сделанную работу. В итоге предоплата составила 1,9 миллиарда тенге, — говорит Владимир Богданов.
Ключевая дата, которую он называет — 28 ноября 2022 года.
— В этот день мы получили письмо от «АльБе-7»: средства кончились, возможности финансовой завершить объект нет, — рассказывает директор компании-застройщика.
Полной неожиданностью это, по словам Владимира Богданова, не стало, так как прежде были переговоры и угрозы остановки.
Почему генподрядчик так поступил, он комментирует осторожно:
— Я не адвокат «АльБе-7». Допускаю, что они не справились с функцией генподрядчика. Наложились внешние факторы: январь 2022 года в Казахстане, работы приостановлены, логистика. Потом СВО, курс тенге падал. Материалы дорожали, — перечисляет Владимир Богданов.
— Можно было решить проблему? Они просто сложились и уехали?
— Можно было решить. Но цена для пайщиков обусловлена твёрдой ценой строительства. Вольности допустить было невозможно, — отвечает он. – В мае–июне 2022 года генподрядчик предлагал менять условия. Компромисс был не в повышении цены, а в продлении срока сдачи. Если вы не платите больше, дайте нам больше времени. Мы перенесли срок сдачи с 31 декабря 2022 года на 1 марта 2023 года.
«92% оплачено, 67% сделано»: на что застройщик ссылается в судах
Дальше Владимир Богданов ссылается на решение суда от 15 декабря 2025 года и озвучивает свою ключевую цифру.
— На 28 ноября 2022 года выплаты в адрес подрядчика составили 92% по договору. А процент выполнения работ — 67%. Разница составляет порядка одного миллиарда тенге, — подчёркивает наш собеседник.
Владимир объясняет, что эти деньги, по его словам, уходили в виде предоплат «на лифты», «на фасад», «на окна», «на бетон».
— На всё нужна была предоплата. Я предполагаю, что решение о разрыве созрело заранее. И генподрядчик набирал предоплату, злоупотребляя доверием, — считает он.
Суды, арест стройки и экспертиза «приписок» на 867 млн тенге
После 28 ноября 2022 года, как рассказывает Владимир Богданов, шли переговоры. 16 февраля 2023 года договорились с одним из учредителей «АльБе-7» о том, что застройщик «обнуляет прибыль», а подрядчик часть объёма закрывает работами без дополнительной оплаты. Но на следующий день, 17 февраля, второй учредитель отказался продолжать работы.
Затем «АльБе-7», по словам застройщика, подали иск в Астане более чем на 1 млрд тенге и добились обеспечительных мер.
— Астанинский суд наложил арест на строительство с запретом на допуск на объект, — говорит Владимир Богданов.
— Как они арестовали объект, они имеют право?
— Мы были удивлены. Но суд пошёл навстречу, — отвечает Богданов.
Он говорит, что акимат организовывал встречи, в том числе у акима города, с участием генподрядчика и представителя прокуратуры.
— Разговор был жёсткий: возвращаетесь на стройку, продолжайте объект. Генподрядчик сказал: нет, у нас суды, они должны нам 1 миллиард, — пересказывает Владимир Богданов.
По его словам, суды в Астане прошли четыре инстанции и завершились в пользу застройщика.
Дальше, как утверждает Владимир Богданов, в процессе выяснились нарушения в актах выполненных работ. После этого застройщик нанял лицензированную сметную организацию для пересчёта.
— Выяснилось: приписки в актах выполненных работ составили 867 миллионов тенге, — говорит он.
После этого, по словам Владимира Богданова, они в Петропавловске подали иск о возврате 700 млн тенге , но получили отказ.
— Как обосновали?
— Обоснования всегда найдутся. Мы нашли позитив: предложили не возвращать деньги, а вернуть нам подрядчика на работу, — отвечает директор компании-застройщика.
И уточняет, чего ждут сейчас:
— Мы ожидаем апелляцию. Иск простой — о принуждении ТОО «АльБе-7» завершить работы. Договор не расторгнут. Цена фиксированная. У нас есть задолженность несколько сотен миллионов. И есть объём работ, который они обязаны выполнить.
Почему стройка встала, даже когда работали другие подрядчики
После ухода «АльБе-7», и когда арест со стройки был снят, на объекте некоторое время продолжали работы силами нескольких подрядчиков: 5–7 фирм параллельно делали фасады, кровлю, остекление и другие этапы.
Но, как утверждает застройщик, ресурсы компании ограничены.
— Компания — не бездонный мешок. У нас были свои возможности. И они к определённому моменту закончились, — говорит Владимир Богданов.
Что говорит застройщик о конфликте с частью пайщиков
Владимир утверждает, что конфликт резко обострился после встречи в офисе с пайщиками, где один из участников сказал фразу, которая стала переломной.
— Он прямо сказал: «Моя цель не достроить дом, мне нужна ваша жертва и кровь». Это было в присутствии десятков людей, — рассказывает Владимир Богданов.
После этого, по его словам, появилось уголовное дело о мошенничестве.
— Это дело сразу ударило по стройке. Подрядчики, которые достраивали объект, все ушли за 2 недели. Я понимаю, никто не хочет иметь дело с человеком, который потенциально может оказаться мошенником. К тому же, после опыта с «АльБе-7» мы перестали давать авансы за новые работы. Сейчас ситуация такая: стройка снова остановлена, с пайщиками конфликт. Наши иски к «АльБе-7» в суде.
Сколько денег нужно, чтобы достроить, и почему застройщик говорит о доплате
Владимир Богданов называет объект «финальной стадией» и оценивает необходимую сумму на завершение примерно в 500 млн тенге. Общую стоимость проекта он называет порядка 4,8 млрд тенге.
Поясняя свою инициативу о доплате, он говорит так:
— Договор — штука такая, что обе стороны решают: может он быть изменён или нет. Я вынужден был предложить ЖСК пересмотреть цену.
И он признаёт, как это выглядит для людей:
— Согласен с их позицией: почему я должен доплачивать? Но выбор такой: либо добавляем деньги и достраиваем дом, либо превращаем его в долгострой, — объясняет Владимир Богданов.
Он допускает и другой вариант, при котором ЖСК может взять на себя функцию застройщика.
Когда реально можно завершить стройку
Владимир Богданов озвучивает привязку к сезонам и температуре, так как ряд работ нужно делать в плюсовую погоду.
— Стройку нужно продолжать с 1 марта 2026 года. Там остались работы для плюсовых температур: штукатурка, отопление и так далее. Если 1 марта начать достраивать дом, то 1 октября будет сдан, — считает застройщик.
По его словам, без дополнительного финансирования продолжить невозможно:
— Мы упёрлись в потолок своих финансовых возможностей. А дом надо завершать. Без дополнительной платы со стороны пайщиков, пожалуй, не обойтись, — вынужден признать директор компании-застройщика. — Я сам являюсь пайщиком ЖСК. Покупал паи и также, как все, безналично перечислял. У ЖСК нет наличного расчёта.
Что сейчас происходит по делу о «Мошенничестве», и почему застройщик ждёт экспертизы
Владимир Богданов утверждает, что сейчас идут экспертизы, которые должны установить объём выполненных работ и экономические параметры:
— Перед экспертами стоят 267 вопросов экономических и около 60 строительных. Задача — установить объём выполненных работ.
«70–75% пайщиков готовы доплатить»: что застройщик говорит о настроениях внутри ЖСК
Мы поинтересовались о том, как люди восприняли предложение о доплатить.
— Из 113 пайщиков человек 80 знаю лично. Около 70–75% людей за то, чтобы доплатить и завершить стройку, — отвечает Богданов.
Отдельно Владимир упоминает социально уязвимых пайщиков, их около 20 человек, и говорит о возможных графиках:
— Для них можно сделать специальный график. Есть и такой вариант, что они могут даже не доплачивать. За счёт остальных дом строят, а на финальной стадии доплатят, когда дом будет перед глазами. Либо продадут свои паи, — говорит наш собеседник.
Также он оценивает будущую рыночную стоимость жилья в этом месте:
— Я абсолютно уверен, что стоимость квадрата в готовых домах будет минимум 450–500 тысяч тенге.
Регистрация договоров: что говорит застройщик
Владимир Богданов утверждает, что договоры участия в ЖСК зарегистрированы в акимате. При этом есть вопрос с регистрацией в юстиции, который упирается в согласие всех пайщиков.
— В юстиции можно зарегистрировать только договоры всех пайщиков. Есть пайщики, которые по неизвестной мне причине отказались это делать. Есть официальные отказы. В этом и состоит препятствие, — говорит он. — Если пайщики изменят позицию, регистрацию можно завершить.
Позиция акима области: «Лучше ужасный конец, чем ужас без конца»
Напомним, в ноябре 2025 года инициативная группа пайщиков ЖК «KZ» была на личном приёме у акима области Гауеза Нурмухамбетова. Тогда глава региона жёстко высказался по ситуации и подчеркнул, что людей нельзя оставлять без жилья.
Среди ключевых тезисов, прозвучавших на приёме: необходимость довести дом до сдачи, ожидание судебной экспертизы и поручение акиму города проводить встречи с застройщиком и пайщиками для поиска решения.
Позиция пайщиков: «Мы платили как за квартиру, а оказалось за ЖСК»
На том же приёме пайщица Милена Мишина говорила, что люди платили в среднем по 400 тысяч тенге за квадрат и вносили суммы за полную стоимость квартир без рассрочек и кредитов.
— Я покупала квартиру. А нам выдали договор купли-продажи на ЖСК — договор пая, который даже в юстиции регистрировать отказались. Нас ввели в заблуждение… Сейчас застройщик говорит, что подрядчик его обманул… Но это не наше дело. Мы заплатили деньги, отдайте нам квартиры, — говорила на приёме у акима области пайщица ЖСК Милена Мишина.
Горожанка также рассказывала о доплате, которую предложили внести пайщикам — по 40 тысяч тенге за квадрат, и приводила собственный расчёт доплаты в 2,5 млн тенге.
Что важно понимать читателю: где сейчас точка, и от чего зависит финал
Если коротко, по версии застройщика Владимира Богданова, цепочка выглядит так:
- Проект стартовал через модель жилищно-строительного кооператива в 2021 году;
- Генподрядчик «АльБе-7» ушёл со стройки 28 ноября 2022 года;
- Дальше начались суды, арест объекта и экспертизы;
- После уголовного дела по статье «Мошенничество» новые подрядчики ушли, стройка снова остановилась;
- Для завершения проекта, по оценке Владимира Богданова, нужно около 500 млн тенге и возобновление работ весной 2026 года, чтобы успеть выполнить летние этапы;
- Финальный срок, который он называет при благоприятных условиях, — осень 2026 года.
— Сейчас главное — завершить дом. Надеюсь, суд и правоохранительная система смогут заставить подрядчика вспомнить, где этот миллиард, и прийти выполнить работы, — говорит Владимир Богданов.
Ольга Вайтович
Комментарии