В середине сентября в Казахстане вступят в силу новые правила управления многоквартирными домами. Они затрагивают всех: от председателей ОСИ до простых жильцов.

Упрощаются формы управления, вводятся строгие штрафы, ужесточается контроль за отчётностью и документами.

Рассказываем, что конкретно изменится.

Управление: теперь только две формы

Раньше жильцы могли выбрать одну из трёх форм управления дома:
— ОСИ — объединение собственников имущества;
— простое товарищество — для домов до 30 собственников;
— непосредственное управление — до 16 собственников.

Теперь простое товарищество исключается.

Остаются только две формы управления: ОСИ и непосредственное управление (НУ).

  • OCИ — объединение собственников имущества.
    Это юрлицо, которое действует от имени всех жильцов. Создаётся в пределах только одного дома, но при общей инфраструктуре (фундамент, инженерные сети, земля) разрешается единое ОСИ в ЖК. Для регистрации нужны заявление, протокол собрания, квитанция об оплате сбора. Обязательно нужен председатель, избирается на 3 года. Либо можно привлечь управляющих.
  • HУ — непосредственное управление. Подходит только для домов с числом квартир меньше 36. Жильцы сами, без образования юрлица, решают все вопросы по дому. Открывать счета для сбора денег необязательно. Если квартир больше 36 — обязателен договор с управляющими.

Если дом бесхозный и нет формы управления, акимат временно назначит управляющую компанию, чтобы следить за порядком и безопасностью.

КСК будут работать по-новому

КСК смогут работать только как субъекты управления наравне с управляющими компаниями (УК). То есть кооперативы будут уже не формой управления, а подрядчиком, которого нужно нанимать для управления домом по договору.

  • Собственники свободны в выборе и смене УК или КСК.
  • Их будут нанимать по договору и только по решению собрания жильцов.
  • Действующие КСК и ПКСК должны пройти перерегистрацию. Иначе жилищная инспекция может принудительно их ликвидировать через суд.

Требования к УК и КСК:

  • Все управляющие будут обязаны иметь сертификаты о профессиональной квалификации. Информация о них будет в открытом реестре.
  •  Должны уведомлять жилищную инспекцию о начале или прекращении работы.
  • При прекращении деятельности передать все документы и имущество новому субъекту или жилищной инспекции за 10 рабочих дней.

Между КСК и УК есть важное отличие: КСК работает как некоммерческая организация — его доходы не распределяются между участниками, а идут только на нужды дома, а УК — как коммерческая, то есть будет платить налоги, в том числе НДС.

Взносы: теперь будет три вида

Вводятся чёткие правила трёх видов взносов:

  1.  Текущие — на повседневные расходы: уборку, ремонт, освещение, пожарную безопасность в местах общего пользования. В квитанциях они называются «Расходы на содержание жилья», «Общедомовые нужды» и т. п. Плата устанавливается пропорционально площади квартиры или помещения. Минимальный тариф привяжут к МРП. Для парковок и кладовок рассчитывается отдельно по специальной методике.
  2. Накопительные — на капитальный ремонт. Минимальный тариф установлен законом: 0.005 МРП на 1 кв. м площади квартиры/помещения. Средства разрешается тратить только по решению собрания и исключительно на капитальный ремонт.
  3. Целевые — по решению собрания на любые нужды, например, установку домофона, решёток на окна в подъезде, небольшой ремонт.

Плата за текущие и накопительные взносы — ежемесячная. Целевые — при необходимости.
Платить должны все собственники квартир, парковок, кладовок и т. д.
Появится крайний срок оплаты — до 25-го числа следующего месяца.
За просрочку — пеня без ограничения по сроку исковой давности.
Если собственник не платит больше 2 месяцев, управляющие могут взыскать деньги через нотариуса или подать в суд.

Собрания: больше прозрачности

Теперь собрания будут проводить в двух форматах:
— очно;
— заочно (письменный опрос или онлайн через цифровые платформы ЖКХ).

  • Все формы голосования считаются действительными, а итоги суммируются.
  • Решения принимаются большинством голосов — от 51 %.
  • Срок уведомления о собрании — за 5 дней (ранее было 10). Можно сообщать через e-mail или SMS.
  • Решения по подъездам можно принимать отдельно, если они касаются только части жильцов (например, по целевым взносам).
  • Решения собрания обязательны для всех собственников.
  • Один объект = один голос (если несколько объектов — голосов больше).
  • У жильцов есть право знать, кто и как голосовал.

Штрафы: за отчётность, документы и счета

Одна из самых острых проблем — когда старый КСК или управляющая компания отказываются передавать документы новому ОСИ, не открывают счета или «забывают» сдавать отчёты. Новые поправки решают эту проблему жёстко — вводят реальные штрафы.

Теперь :

  • за задержку открытия счетов;
  • просрочку финансовых отчётов;
  •  отказ передавать документы — штраф от 50 до 400 МРП (до 1.6 млн тг).

Важно: платить штрафы из денег жильцов теперь запрещено. Отвечают сами председатели, УК или застройщики — из собственного кармана.

Отчётность: новые сроки и обязанности 

Ранее ежемесячный финансовый отчёт управляющие должны были сдавать до 10-го числа. Теперь — до 20-го.
Годовой — до 1 апреля следующего года (вместо «по договорённости»).

Отчёты должны размещаться в общедоступных местах и на цифровых платформах ЖКХ.

Изменения для арендодателей 

Собственник, сдающий квартиру, кладовку или парковку в аренду, обязан сообщить об этом председателю ОСИ или управляющей компании и предоставить данные арендатора. Несмотря на аренду — должен активно участвовать в жизни дома: принимать решения, быть на связи с управляющими на случай ЧС.

Главное, что нужно запомнить по новым поправкам

  • Упростили формы управления: остаются только ОСИ и НУ.
  • Индивидуальные договоры с УК/ОСИ запрещены.
  • Штрафы стали реальными и ощутимыми — платить будут не жильцы, а руководители.
  • Вводятся чёткие сроки и формы отчётности.
  • Капремонт, собрания, взносы, аренда — теперь по строгим правилам.
  • Усилят функции и права жилищных инспекций, это основной орган, куда жильцы смогут жаловаться на управляющих, ОСИ, КСК.

Это не все изменения, но основные. Закон стал жёстче, но честнее и понятнее. В центре — интересы жильцов.

Инна Пчелянская