Вместе с экспертами разбираемся, как на рынок жилья в Омске повлияют выборы президента, СВО и нужно ли брать квартиру прямо сейчас?

В середине ноября стало известно о том, что Омская область оказалась на 59-м месте в рейтинге регионов по ипотечной долговой нагрузке. В среднем жители области отдают более 61 % своей заработной платы в качестве ежемесячного платежа по ипотеке. Это выше, чем в среднем по стране.

А ведь исследование проводилось еще до осеннего резкого повышения ключевой ставки и, как следствие, еще большего подорожания ипотеки. Можно предположить, что после того, как ставка по ипотеки выросла с летних 10–11 % до нынешних 16–18 %, омичи будут еще больше денег отдавать за свою недвижимость.

Конечно, до июля 2024 года действует льготная ипотека на новостройки, ставки по которой начинаются от 8 %. Но, во-первых, сами эти новостройки в последние месяцы вновь значительно дорожали, а во-вторых, далеко не всегда омичам нужна квартира в новом доме. Есть немало случаев, когда в нужном районе города новостроек просто нет. Или они есть, но в ремонт нужно вложить столько, что на эти цели надо будет брать кредит. Поэтому часто альтернативы «вторичке» нет.

Обозреватель РИА «Омск-информ» спросил у экспертов, а стоит ли брать сейчас ипотеку под 17–18 % годовых, а также что будет с рынком вторичной недвижимости? Нужно ли покупателям занять выжидательную позицию либо нужно действовать прямо сейчас?

Кому-то может показаться, что разница в ипотечной ставке в 10 % и в 16 –17 % не столь велика. Но на деле на временном отрезке в годы и десятилетия все это выливается в миллионы рублей. Обратимся к красноречивому примеру. Так, допустим, омич Иванов, имея в кармане 1 миллион рублей, купил летом в ипотеку «однушку» на «вторичке» за 3,5 млн рублей (такова средняя цена «однушки» в Омске – прим. РИА «Омск-информ») по старой ставке в 10 % годовых. Размер его ипотечного платежа в случае, если срок ипотеки будет 20 лет, составит 24 126 рублей в месяц, а переплата за 20 лет – 3,3 миллиона рублей.

Нерасторопный омич Петров не успел летом купить квартиру в ипотеку по ставке в 10 % годовых и был вынужден приобрести ее сейчас по ставке в 17 % годовых при тех же прочих условиях – стоимости в 3,5 млн рублей и первоначальном взносе в миллион. В итоге нерасторопный Петров будет платить за такую же квартиру, что и Иванов, не 24 тысячи в месяц, а 36 671 рубль – то есть в 1,5 раза больше. За 20 лет переплата у него выйдет 6,3 млн рублей – на 3 миллиона больше, чем у Иванова.

При этом ставку в 16–17 % еще поискать надо. Многие банки выдают ипотеку на «вторичку» уже под 20 и более процентов годовых. Опрошенные обозревателем эксперты разошлись во мнениях относительно того, стоит ли брать ипотеку по такой «грабительской» ставке и как долго она продержится.

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин весьма красноречиво охарактеризовал происходящее на рынке «вторички».

По мнению Максима Репина, чтобы ипотека нормально работала как инструмент, ставка должна быть, по сегодняшним экономическим показателям, 8–9 % годовых –  даже не «летние» 10 %. Именно при таких условиях рынок недвижимости устойчиво развивался бы. Сейчас же ставка заградительная, поэтому на рынке наступила «глубокая зима». Эксперт ждет каких-либо изменений с наступлением календарной весны и, как это ни странно, выборов президента, которые пройдут уже 17 марта.

Несколько иного мнения придерживается доктор экономических наук Евгений Капогузов. По его словам, в сложившихся условиях, возможно, продавцам «вторички» в Омске придется делать скидки – иначе они не реализуют свое жилье.

Прогнозов на будущее Евгений Капогузов не делает: уж слишком много факторов влияет на те же условия выдачи займов – от президентских выборов до продления льготной ипотеки на новостройки в июле 2024 года. Но если есть варианты, то квартиру надо брать сейчас, а не ждать лучших времен, уверен экономист.

Директор ООО «Недвижимость-Гарант», зампред общественного совета Росреестра Нина Карпенко, напротив, говорит о том, что в Омске продавцы квартир если и делают скидки, то небольшие и только реальным покупателям. Серьезно снижать цены, по словам эксперта, продавцы не будут.

Интересно, что до недавнего резкого подорожания ипотеки число сделок с недвижимостью в Омске стабильно росло. По официальным данным Росреестра, в октябре 2023 года число сделок с недвижимостью выросло на 12 % – до 26 тысяч. Руководитель ООО «Недвижимость-Гарант» при ответе на вопрос о том, покупать квартиру сейчас или подождать, отметила индивидуальность каждого конкретного случая.

Эксперт уверена, что, как бы там ни было, но спрос на «вторичку» все равно будет. Просто Омск – это тот город, где нового жилья строится очень мало и, как правило, не всегда оно находится в удобных и развитых районах. Было бы новостроек больше, тогда и ситуация на рынке недвижимости в Омске была бы совсем иной.

Профессор экономического факультета ОмГУ им. Ф. М. Достоевского Олег Рой не ждет резкого улучшения ситуации с рынком ипотеки в ближайшее время.

Эксперт не советует откладывать в долгий ящик покупку квартиры, так как можно и не дождаться позитивных изменений на рынке ипотеки. Лучше брать квартиру на «вторичке» сейчас.

А что говорят о ситуации на рынке недвижимости застройщики? Ведь любые колебания на рынке вторичного жилья сразу же отражаются на рынке новостроек. Здесь до июля 2024 года действуют льготные условия – квартиру в новостройке можно купить в ипотеку по ставке от 8 % годовых.

По словам директора ГК «Стройбетон» Олега Золотова, спрос на квартиры пока не изменился, не меняется и стоимость «квадрата» – на сегодняшний день она составляет 95–97 тысяч за квадрат.

Строитель не стал гадать, что будет с рынком, если льготную ипотеку не продлят.

А руководитель ООО «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов отметил другую важную тенденцию – покупатели переориентировались со вторичного рынка на первичный и скупили все новые квартиры. Компания, которую возглавляет Гуринов, занимается реализацией квартир от крупнейшего омского застройщика – АО «ЗСЖБИ-6».

Эксперт рассказал, что его компания даже проводила исследование. Его результаты оказались любопытными: однушка на вторичке при одинаковых условиях из-за ипотечной ставки оказалась дороже аналогичной квартиры в новостройке на 20 тысяч в месяц. С учетом ипотечной ставки сейчас даже выгоднее купить двухкомнатную квартиру в новостройке, чем однокомнатную в старом доме.

Эксперты в целом по-разному оценили складывающуюся на «вторичке» ситуацию и дали разные советы тем, кому необходимо жилье. Но общие выводы все же можно сделать. И они не такие хорошие, как хотелось бы.

1. Вряд ли в ближайшее время ситуация с высокими ипотечными ставками на вторичном рынке изменится. Изменений если и стоит ждать, то не ранее весны 2024 года.

2. Продавцам «вторички», скорее всего, придется делать скидки покупателям в случае, если жилье они приобретают в ипотеку. Иначе расстаться с недвижимостью у них  не получится.

3. Если необходимо жилье на вторичном рынке в ипотеку, то лучше не откладывать покупку – условия приобретения такой недвижимости могут только ухудшиться. Но перед оформлением ипотеки лучше тщательно все просчитать – чтобы платеж был посилен. В дальнейшем, после снижения ипотечных ставок в ближайшие несколько лет, кредит можно будет рефинансировать.

4. Не всегда стоит «цепляться» за «вторичку». Пока действует льготная ипотека, можно купить большую квартиру в новостройке вместо маленькой в старом доме. Этой возможностью нужно и можно пользоваться. Квартиры во многих омских новостройках уже раскуплены.

В целом же, пока ставки по ипотеке, как и по другим кредитам, не пойдут вниз, ситуация на рынке не оживится. А перекосы в ставке на новое и вторичное жилье могут привести к дефициту новостроек, который уже сейчас можно наблюдать в Омске.