Новый выпуск программы «Тайга.Сити.Территория недвижимости» с Дмитрием Холявченко. Подписывайтесь на наш канал в YouTube, и вам будут приходить уведомления об эфирах.
Посмотреть выпуск целиком можно по этой ссылке.
Обычно в конце января-начале февраля наступает определенное повышение активности [на рынке недвижимости]. Но надо иметь в виду, что в этом году особого провала в январе и не было. Однако некоторые моменты, связанные с ценами, отличаются от ежегодного процесса.
Каким образом обычно все происходит? Обычно под Новый год продается большое количество вариантов, сделок всегда много, поэтому обычно на начало года у нас остается не так много вариантов. Чаще всего это варианты, которые либо несколько хуже по состоянию в своей ценовой категории, либо выставлены в рекламу по завышенным ценам.
Соответственно, после январских праздников мы сталкиваемся с ситуацией, что у нас номинально цена предложения как будто бы выросла. И в различных изданиях выходят информационно-аналитические материалы, где говорится, что цены на рынке выросли. Выросла, да, номинальная цена предложения, но нужно иметь в виду, что это, во-первых, оставшиеся по завышенным ценам объекты из 2021 года, во-вторых, когда люди начинают проверять, насколько их цена адекватна. После этого идет корректировка — чаще всего, конечно, в меньшую сторону, потому что изначально многие надеются получить несколько больше.
В этом году эта тенденция, конечно, тоже отмечается, но не в такой степени, как обычно, потому что рынок сохранил свою активность. Она подталкивается несколькими процессами.
Первое. Опасение того, что ипотека подорожает. Оно обосновано.
Второе. Есть еще стандартная активность, которая не снизилась ввиду огромного объема неудовлетворенного спроса. И люди рассматривают недвижимость как единственное вложение, доступное для массового неквалифицированного инвестора и относительно безопасное. Все-таки рынок недвижимости благодаря своему консерватизму больше защищает людей самой своей структурой, нежели любые другие способы вложения денег.
Но. Это касается только вторичного рынка. Что касается рынка первичного, то там риски огромные, и они зависят от конкретного строящегося объекта конкретного застройщика. Там нет общего подхода для анализа эффективности вложений, потому что риски там не столько юридические, сколько экономические. И они напрямую связаны с текущим финансовым положением конкретной строительной компании.
Третье. В прошлом году у нас был огромный разгон инфляции. По данным ЦБ, годовая инфляция составила 8,4%. За время пандемии рынок потребления изменился очень сильно. Он изменился в сторону рынка товаров, а не услуг. Понятно, что сфера услуг сильно пострадала. В среднем услуги за год подорожали на 5%, а вот товары — больше чем на 10% по целому ряду категорий. В первую очередь это товары повседневного спроса, куда уходит большая часть текущих денег. Более подробно об этом читайте в журнале Тайга.Сити.
Показатели инфляции и потребительские возможности населения — это ключевой вопрос того, как рынок недвижимости будет существовать. Наличие платежеспособного спроса на недвижимость, обеспеченного финансовыми инструментами и доходами населения. А мы прекрасно понимаем, что даже возможность получения ипотеки, зависит от того, сможет ли человек этот кредит обслуживать. И даже от его ожиданий об этом.
Не все застройщики [в Новосибирске] благополучно перешли на эскроу-счета. Эскроу, действительно, ситуацию смягчает. Объемы продаж были настолько масштабны, что, скорее всего, у них концы с концами сойдутся. Деньги, зафиксированные на эскроу-счетах, действительно, большие. Но все упирается в вопрос, насколько много они сейчас начинают нового строительства.
Поэтому, к сожалению, непрогнозируемая ситуация. Анализ безопасности вложений осуществляет по-прежнему одним простым способом — с привлечением экспертов, с изучением всей информации о конкретной стройке конкретной компании. Нет универсального совета по поведению потенциального инвестора на рынке недвижимости.
Хочу отметить, что, несмотря на низкие, субсидируемые ставки по ипотеке на «первичку», цены на первичном рынке невероятно завышены по сравнению со «вторичкой». И не факт, что вложение денег, особенно кредитных, в имущественные права требования по договору долевого участия в строительстве будет эффективнее, чем вложения во вторичный рынок.
Застройщики конкурируют не между собой, а со вторичным рынком. И эта конкуренция до сих пор успешна только потому, что государство решило, что застройщики имеют абсолютный приоритет перед другими гражданами страны.
Любая экстренная отмена субсидируемых ставок по ипотеке, конечно же, скажется на застройщиках. Вопрос, насколько у них будет эффективным соотношение между уже собранными средствами и расходами на те объекты, которые они только начали реализовывать.
Ну, и не забываем об ажиотажном росте спроса на строительные материалы, невероятный рост цен на них. Хотя доля стройматериалов в каждом доме не столь велика. Там та же инженерная инфраструктура стоит чаще всего больше.
Риск очень простой. Вы вложили деньги, чтобы-либо получить в будущем квартиру, либо заработать на этом деньги. Все что вы получите в случае банкротства застройщика по какой-либо причине или в случае «заморозки» строительства (что не всегда одно и то же) — это только свои деньги с эскроу-счета.
Инфляция за прошлый год — 8,4%. Значит, ваши деньги с эскроу-счета, замороженные в декабре, сейчас уже по покупательной способности даже по официальным данным стали на 8,4% дешевле. А на самом деле — гораздо больше. Если вы будете смотреть на повышение цен на недвижимость за этот промежуток времени, вы потеряли с точки зрения капитализации еще больше.
Поэтому oчень важный момент. От чего защищает эскроу-счет? Только от потери номинальной суммы вложенных денег в рублях на момент заключения договора долевого участия. От чего заключает договор? Только от того, что у вас не будет «двойных» продаж. Наверное, так. Даже компенсации за срыв сроков суды уменьшают в одностороннем порядке в разы, если не на порядок. В этом плане закон о долевом участии по факту нигде в России не работает [в полной мере].
Поэтому главные риски на рынке недвижимости остаются те же самые — экономические. Репутация застройщика с каждым годом работает все меньше, все большую роль играет ажиотажный спрос, цены, агрессивная реклама. И ситуация, которая сложилась в 2020 году, когда необходимость в инвестициях для очень многих людей очевидна. И многим инвесторам эта ситуация помогла даже не сохранить деньги, а преумножить. Но вечно так продолжаться не будет.
Подготовил Евгений Мездриков