В подъезде облупилась краска на стенах, провода висят как паутина. Всё это давно нужно обновить. Мы каждый месяц делаем взносы на капитальный ремонт, но управляющая компания говорит, что эти деньги нельзя тратить на подъезды. Как так? Разве собственники не вправе решать, на что направить собранные ими средства? /
ПОБЕЛКА, ПОКРАСКА, УСТРАНЕНИЕ МЕЛКИХ ПРОТЕЧЕК
Работы, которые Светлане Петровне хотелось бы провести в подъезде, относятся к категории текущего ремонта. Чем он отличается от капитального, рассказали в фонде капремонта. Как объяснили в организации, текущий ремонт — это устранение дефектов и изъянов в доме, поддержание его в исправном состоянии. Проводятся такие работы по мере необходимости и оплачиваются из средств, которые собственники перечисляют управляющей компании или ТСЖ. Точную сумму, которая ежемесячно направляется на данные цели, можно узнать в квитанции, в строке «Содержание и текущий ремонт».
Что именно входит в содержание и текущий ремонт:
— текущий ремонт подъездов (восстановление отделки стен, потолков, полов: побелка, покраска, ремонт плитки, перил);
— частичный ремонт кровли (устранение протечек, замена отдельных листов);
— заделка трещин на фасаде, ремонт крылец и отмостки;
— прочистка и мелкий ремонт труб (канализация, отопление, водоснабжение);
— ремонт электропроводки в местах общего пользования, замена ламп;
— ремонт подвальных помещений (осушение, устранение мелких протечек, ремонт люков и задвижек, наведение порядка).
Важно: текущий ремонт проводится по решению общего собрания собственников помещений в многоэтажке. Но, чтобы не организовывать эту процедуру по каждой мелочи, собрание может передать соответствующие полномочия совету дома.
Организацией текущего ремонта занимается управляющая компания или ТСЖ.
ВСЕ СИСТЕМЫ — ПОД ЗАМЕНУ
Капитальный ремонт — это плановая замена или восстановление конструктивных элементов дома. Проводится он раз в 20–30 лет по утверждённому графику. Оплачиваются данные работы также за счёт собственников жилья, однако уже из других взносов — тех, что направляются в фонд капитального ремонта либо на специальный счёт, созданный управляющей организацией.
Что входит в капитальный ремонт:
— полная замена всех инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электрика);
— ремонт, замена, модернизация лифтов (включая шахты и машинные и блочные помещения);
— ремонт крыши;
— утепление и ремонт фасада;
— ремонт фундамента;
— ремонт подвальных помещений.
Это действительно масштабные работы, от выполнения которых зависит состояние всех конструкций многоэтажки. Обязанность собственников платить взносы и собирать деньги для последующего капитального ремонта появилась в России относительно недавно — в 2014 году. Примерно в тот же период были сформированы долгосрочные программы этих работ для каждого региона.
Нужно отметить, что для накопления средств на капитальный ремонт собственники недвижимости могут принять решение о создании специального счёта. Однако, как отмечают в фонде, все работы, выполняемые в рамках капремонта, очень дорогие, а значит, собственники не всегда могут накопить нужную сумму к определённому времени. Если же средства собирать в фонде, то дефицит можно покрыть из «общего котла», в который скидывается большинство жителей региона. При этом нужно помнить: разница между накоплением и стоимостью ремонта будет погашаться за счёт дальнейших взносов.
Организацией капитального ремонта в большинстве случаев занимается фонд, но если деньги аккумулируются на спецсчёте, то ответственность за выполнение работ переходит к управляющей компании или ТСЖ.
СРОКИ МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Как различить текущий и капитальный ремонт, если работы нужно выполнить, например, в подвале или на кровле? Как объяснили в профильном фонде, если работы нужно сделать на площади, не превышающей 30 процентов от общей площади ремонтируемого элемента (например, крыши, фундамента, подвала), — это текущий ремонт. Если объёмы больше, то требуется капитальный ремонт конструкции. Узнать, когда подойдёт очередь обновления фасада, крыши, фундамента или других масштабных работ в конкретной многоэтажке, можно на официальном сайте фонда капремонта: fondkr24.ru. Но если ситуация с конструктивными элементами в доме критическая, а запланированные работы ещё не скоро, то можно приблизить сроки. Для этого требуются веские основания:
— перенос на более ранний срок возможен, если есть угроза безопасности жителей или конструкции существенно износились;
— перенос на более поздний срок также можно организовать, но при условии, что в доме произведён тщательный осмотр элементов и специалисты вынесли решение — ремонт сейчас не нужен.
Инициатором переноса может выступить городская администрация, управляющая организация, ТСЖ, владельцы недвижимости или представители службы строительного надзора и жилищного контроля. При этом для принятия решения требуется согласие общего собрания собственников. Затем необходимо собрать документы, подтверждающие обоснованность переноса сроков, и направить их вместе с протоколом собрания в специальную комиссию при краевом министерстве строительства и ЖКХ, которая либо одобрит решение, либо нет. Если комиссия согласится изменить сроки, то это будет учтено в региональной программе капремонта. Стоит помнить, что процедура изменения сроков капремонта очень длительная и может занять не один месяц.
АКЦЕНТ
Итак, что делать, если что-то сломалось?
— Течёт крыша, облезла краска, не работает дверь в подъезде — идите в УК (текущий ремонт). Но помните: для его проведения нужно решение общего собрания собственников либо совета многоквартирного дома, если ранее собрание выдало совету соответствующие полномочия.
— Дому нужна замена лифта, труб или ремонт фундамента — это к фонду капремонта, который работает по графику региональной программы.
В ТЕМУ
Чтобы перейти со спецсчёта в «общий котёл» фонда капремонта, нужно сделать несколько обязательных шагов.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников.
Необходимо набрать более 50 процентов голосов собственников помещений в многоквартирном доме (абсолютное большинство).
Шаг 2. Оформите протокол собрания.
В протоколе укажите:
— выбранный способ формирования фонда (счёт регионального оператора);
— размер ежемесячного взноса на капремонт (не ниже минимального, установленного в регионе).
Шаг 3. Уведомите владельца спецсчёта и регионального оператора.
Направьте протокол и решение собрания:
— владельцу специального счёта (обычно это УК или ТСЖ);
— в фонд капремонта Красноярского края.
Важное условие: у дома не должно быть долгов перед подрядчиками за уже выполненные работы по капремонту.
Решение о переходе дома со спецсчёта в «общий котёл» вступит в силу через один месяц с того дня, как региональный оператор получит весь пакет документов.
При переходе со спецсчёта в «общий котёл» все накопленные домом средства перечисляются региональному оператору.
Необходимо принять во внимание, что в практике есть случаи, когда управляющие компании не предоставляют в фонд всю информацию и документы об оплате взносов в период формирования фонда на спецсчёте.
Поэтому, прежде чем принимать решение о переходе, рекомендуем:
— запросить в УК выписку по вашему спецсчёту;
— убедиться в наличии документов, подтверждающих оплату за все годы.