Муниципальным управляющим компаниям (МУК) «Красноярская» и «Правобережная» удалось сохранить финансовую состоятельность, речи о банкротстве не идёт. Благодаря бюджетным субсидиям организации преодолевают кризис и сейчас продолжают работать в полную силу. «Городские новости» узнали, с чем были связаны проблемы УК, какая в них сейчас обстановка с кадрами, техникой и, соответственно, качеством услуг.
Сложный фонд
На сегодня муниципальные управляющие организации обслуживают около 300 многоквартирных домов (МКД). По меркам города-миллионника не так уж и много. Вот только значительную часть этих зданий можно назвать малобюджетными, коммерческие УК их не только в управление, но и на обслуживание брать отказываются. Так что, работая с такими МКД, муниципальные компании выполняют важную социальную функцию.
Поэтому-то администрация Красноярска и депутаты горсовета, всесторонне изучив проблемы МУК, выяснив текущее состояние организаций, а также подключив к аудиту счётную палату, решили поддержать жилищные предприятия финансово. Общая сумма субсидии — почти 200 миллионов рублей.
Важно упомянуть такой принципиальный момент — тратить бюджетные средства по своему усмотрению УК не смогут. Как отмечает руководитель АНО «Институт развития ЖКХ» Роман Казаков, расходование субсидии под контролем казначейства, а компании должны доказать и обосновать все траты и, более того, подтвердить качество и целесообразность оказанных жителям услуг.
Площади общего пользования
Особенно сложный жилой фонд у МУК «Правобережная». Это бывшие общежития, а также ветхие и аварийные здания. Именно для того, чтобы управлять этой недвижимостью, и была создана в Красноярске муниципальная компания «Правобережная»: ведь кто-то должен поддерживать порядок в проблемном жилфонде.
Роман Казаков вспоминает, что в Красноярске однажды пытались провести эксперимент: передали общежития в управление коммерческой УК. Но частники даже вывоз мусора не смогли организовать, и дома быстренько вернулись под крыло муниципалитета.
О трудностях, с которыми приходится сталкиваться МУК «Правобережная», «Городским новостям» в красках рассказал её директор Константин Безъязыков. По его словам, у каждой из категорий проблемного жилфонда своя специфика: у ветхих и аварийных это плохое техническое состояние, у общежитий — огромные площади, которые занимают места общего пользования.
— В обычном жилом доме УК обслуживает лестничный марш, подвал и чердак, а также двор, — поделился Константин Владимирович. — Почти за всё, что находится в квартирах, отвечает уже собственник жилья. Но возьмём, к примеру, стандартную девятиэтажку — бывшее общежитие. В ней общие душевые, туалеты, комнаты для умывания и даже кухни. Там 158 моек и 158 смесителей, которые УК должна обслуживать и в случае необходимости менять. К сожалению, в таком жилфонде встречаются собственники и наниматели, которые не берегут общее имущество. Например, могут суп в раковину вылить. И тот же смеситель в общежитии приходит в негодность за пару месяцев — слишком много людей им пользуются. Получается, что на большую площадь мест общего пользования приходится расходовать огромное количество материалов. Серьёзные расходы. А тариф и в общежитиях, и в обветшавших домах не повышался с тех пор, как был принят, — около десяти лет. Поэтому плата жителей за услуги и работы УК покрывает менее половины расходов, которые, как ни крути, выше, чем в благополучных МКД.
Кадры с опытом
В общем-то, многоэтажки, которые окупают обслуживание, у «Правобережной» тоже есть, но их единицы, а остальные здания требуют больше денег, чем удаётся собрать с тарифа. Из ста с небольшим домов, которые находятся в управлении МУК, больше 20 аварийные, часть из них — деревянные бараки с удобствами во дворе. Значит, ко всем прочим работам добавляется очистка выгребных ям. Очевидно, что без финансовой поддержки управляющая компания просто не может справиться с задачами, которые ставят перед ней Жилищный кодекс и собственники.
На протяжении многих лет УК получала субсидии, однако в прошлом году с этим возникли сложности, и почти 15 месяцев «Правобережная» жила без бюджетных вливаний. С этим и связаны кризисные явления, которые сейчас решает УК при поддержке муниципалитета.
— В связи с прекращением выплаты субсидии у нас возникли задержки по обязательным платежам, — объяснил Константин Безъязыков. — Но, несмотря на это, мы старались сохранить качество услуг, проводили мероприятия, предусмотренные минимальным перечнем обязательных работ (постановление правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. — Ред.). У нас есть высококвалифицированные кадры, наши золотые руки. За техническим состоянием домов мы не прекращали следить ни на один день.
Подготовка к зиме — приоритет
Естественно, первостепенная задача ответственной УК — подготовка жилого фонда к зиме. Для «Правобережной» эта работа была приоритетной.
— В этом году мы были одной из первых компаний, получившей паспорта готовности к отопительному сезону, — рассказал главный инженер МУК Андрей Бурень. — В те дома, где были завоздушены стояки и батареи, оперативно отправляли аварийные бригады. Справиться с запуском отопления нам очень помогли районные администрации. Сейчас даже в ветхих домах, где инженерные системы не в лучшем состоянии, тепло.
Включается «Правобережная» и в процесс капремонта — сейчас его проводят на четырёх домах, находящихся в управлении компании. Выполняет их Фонд капитального ремонта, но именно МУК своевременно и профессионально подготовила нужную документацию. Что это значит? Что дома после обновления простоят ещё не одно десятилетие.
Маленькая по меркам миллионника, но большая для муниципальной УК гордость — во всех общежитиях по программе капремонта заменены лифты. «Самый старый подъёмник у нас — 2009 года, запас прочности у него ещё на 10 лет», — говорит Константин Безъязыков.
Также компания продолжает участвовать в нацпроекте «Формирование комфортной городской среды». В этом году удалось привести в порядок двор одного из общежитий.
Стандартные работы
С чем были проблемы у МУК «Правобережной», так это с клинингом, то есть, говоря по-простому, с уборщицами.
— Убирать в общежитиях приходится не только лестничные клетки и холлы, но и туалеты, душевые, комнаты для умывания, — поделился Андрей Бурень. — Мы мыли там унитазы и выносили за жильцами туалетную бумагу. Из-за объёма работ и низкого тарифа появилась задолженность перед организациями, которые занимались уборкой. Нам пришлось приостановить эту услугу, оставив только стандартные для многоэтажек работы — положения жилищного законодательства позволили это сделать. Но недовольства от собственников и нанимателей было очень много. Людей, конечно, можно понять, ведь раньше было чистенько, а сейчас ухаживать за санузлами приходится самим жителям.
Муниципальная субсидия помогла решить проблему с задолженностью перед клинингом, сейчас возобновлены старые контракты, заключаются новые. С обслуживающими организациями, которые в рабочее время должны оперативно реагировать на заявки жильцов, а также следить за состоянием домов, та же ситуация: отношения с прежними подрядчиками продолжаются, заключаются новые договоры.
Важно, что только на субсидию МУК «Правобережная» полагаться не собирается. Специалисты компании проводят встречи с жителями, предоставляют им экономические обоснования для повышения тарифа и в некоторых многоэтажках уже добились взаимопонимания.
— За последние несколько месяцев мы провели общие собрания собственников в 106 МКД, в 35 согласовали повышение тарифа, — рассказал Константин Безъязыков. — Итоговые цифры получились разные: где-то 35 рублей за квадратный метр, где-то и 66. Учитывая, что площади жилья небольшие, месячная плата получается приемлемой.
Естественно, большое внимание МУК уделяет дебиторской задолженности. По словам директора, 95 процентов долгов, накопленных собственниками, удаётся высудить. Но есть и злостные неплательщики, и получить с них плату практически невозможно. Комнатами и квартирами в проблемных домах владеют не самые богатые люди, у них из ценного имущества может быть всего 12 квадратных метров. Переселить их в меньшее по площади или более дешёвое жильё, реализовав недвижимость и погасив долги, невозможно.
Минусовые дома
Ведёт переговоры с собственниками о повышении тарифа и новый директор МУК «Красноярская» Алексей Шендалёв. В компании он всего лишь полтора месяца, но уже успел познакомиться и с жилым фондом, и с советами МКД. Многие владельцы недвижимости согласны с тем, что уровень квартплаты уже не соответствует расходам, но пока отказываются идти навстречу жилищникам. Дело в том, что качество услуг компании в последнее время снизилось — здесь также возникли финансовые проблемы, причиной которых стал несоответствующий расходам тариф.
— Тарифы не менялись с 2010 года, — отмечает Алексей Александрович. — Но зарплата дворника тогда была шесть тысяч рублей, а в 2024-м меньше, чем за 35 тысяч сотрудника не найти. Доходы с домов не увеличивались на уровень инфляции, а объём работ остался прежним. К тому же 30 процентов жилого фонда — бараки и так называемые минусовые дома, которые тянут нашу компанию вниз по финансовым показателям.
При этом руководитель АНО «Институт развития ЖКХ» Роман Казаков считает, что ещё одной причиной кризиса «Красноярской» стали долги жителей за коммунальные услуги, оставшиеся с тех времён, когда эти платежи проводились через счета УК. В какой-то момент компания не смогла сводить дебет с кредитом, и проблемы последовали одна за другой.
По наблюдениям Романа Владимировича, с задолженностью перед ресурсниками МУК удалось справиться, но появились задержки платежей по налогам, зарплате, контрактам с подрядчиками. Руководители менялись один за другим, никому не удавалось наладить ситуацию, но получилось хотя бы провести аудит и найти первопричины долгов. Сейчас компании также выделена субсидия, которая способствует выходу «Красноярской» из кризиса.
— Почти все задолженности, благодаря субсидии, погашены, — говорит Алексей Шендалёв. — Продолжают работать обслуживающие организации в Советском и Октябрьском районах, а на остальных территориях заключаются новые контракты. Например, в Центральном и Железнодорожном уже есть подрядчик, сейчас находимся в процессе притирки. На правом берегу и в Советском районе решён вопрос с клинингом, там уже есть и дворники, и уборщицы.
Конкуренты не дремлют
Так как в жилом фонде «Красноярской» имеются и относительно новые, а значит, не слишком проблемные и коммерчески выгодные дома, имеются у МУК и конкуренты. Как рассказал депутат горсовета Виталий Бондарев, он часто общается с жителями по своему избирательному округу в Ленинском районе и знает о предложениях, которые поступают от частных управляшек.
— «МУК «Красноярская» банкротится», — говорят собственникам недобросовестные конкуренты, — поделился Виталий Юрьевич. — «Переходите срочно к нам!» Но все мало-мальски грамотные люди понимают, что со старым тарифом коммерческая УК дом не возьмёт, однозначно будет заключать договор по более высокой цене. Кроме того, давайте говорить честно — не во всех коммерческих организациях всё так безоблачно. Везде есть проблемы. А в муниципальных компаниях гарантом надёжности и финансовой состоятельности всё-таки выступает администрация Красноярска. Считаю, это должно вызывать доверие к МУК.
Виталий Бондарев, который участвовал во многих заседаниях и совещаниях по теме кризиса в МУК, уверяет: позитивные изменения в обеих компаниях уже видны. Более того, деятельность организаций находится под бдительным контролем депутатов и департаментов мэрии.
«Дорожная карта»
Вести переговоры с жителями насчёт повышения тарифа — дело непростое. В МУК «Красноярская» понимают, что за период финансового кризиса компания понесла репутационные потери, поэтому сейчас будет стараться повысить качество услуг. Совместно с подразделениями мэрии, депутатами горсовета была разработана «дорожная карта», с её помощью уже решена часть проблем, и работа продолжается. Теперь задача — привлечь дополнительные кадры, с которыми, кстати, в отрасли вообще сложно.
— На сегодняшний день бюджет предприятия не минусовый, так что речи о банкротстве не идёт, — уверяет Алексей Шендалёв. — На встречах с собственниками меня спрашивают, почему в эти трудные для компании времена я решился её возглавить. Наверное, потому, что в отрасли ЖКХ работаю уже почти 20 лет, начинал с должности мастера участка, трудился и в коммерческой УК, в Фонде капремонта, в городском управлении по работе с ТСЖ. Я практик и постараюсь наладить работу организации так, чтобы не подводить жителей. А когда качество услуг выйдет на высокий уровень, продолжим обсуждать повышение тарифа. Уверен, мы найдём с собственниками общий язык. Скажу лишь, что жители более 30 домов сами изъявили желание увеличить квартплату.
По словам Романа Казакова, степень доверия собственников к МУК «Красноярская» всегда была высокой.
— Когда создавалась эта УК, начинала она, можно сказать, с одной многоэтажки, — делится фактами из истории «Красноярской» Роман Владимирович. — Люди с большой охотой шли в компанию, заключали с ней договоры управления. И в целом качеством услуг собственники недвижимости были довольны. Да и сейчас количество жалоб в Народный контроль в ЖКХ на работу муниципальных управляющих компаний в пересчёте на один квадратный метр сопоставимо с числом негативных обращений по поводу деятельности коммерческих организаций.
Без благоустройства никак
Важно отметить, что МУК «Красноярская», так же как их коллегам из «Правобережной», несмотря на кризис, удалось своевременно и качественно подготовить дома к зиме и запустить отопление. В многоэтажках, находящихся в управлении компании, проводятся капитальный ремонт, в том числе в тех МКД, которые копили деньги на специальных счетах. У МУК есть вся необходимая для работы техника. Также компания участвует в нацпроекте «Жильё и городская среда»: в этом году за счёт федерального бюджета и поддержки жителей удалось привести в порядок двор многоквартирного дома на улице Тотмина. Есть у МУК «Красноярская» и ряд очевидных преимуществ перед другими УК.
— У нас самый низкий в городе прайс на дополнительные услуги, — говорит Алексей Шендалёв. — Отключение стояка стоит всего 300 рублей, тогда как в других УК это не ниже 800. Представьте, вам в квартире нужно заменить приборы отопления, и чтобы врезать трубы, нужно отключить воду. Экономия за каждый стояк составит 500 рублей. И так по всем остальным пунктам прайса. Конечно, эти цены нам придётся поднимать, но не больше, чем на 20–30 процентов.
Комментарий
Наталия Фирюлина, председатель городского Совета Красноярска:
— Депутаты детально работали над «дорожной картой» мероприятий по предотвращению банкротства и восстановлению платёжеспособности МУК «Красноярская» и МУК «Правобережная». Мы проводили совещания, совместные заседания профильных комиссий с участием представителей муниципальных управляющих компаний, департаментов, давали рекомендации, советы, принимали решения. Был найден путь выхода из сложившейся ситуации, который мы поддержали: предоставление из городского бюджета субсидии на предотвращение банкротства. Средства направляются на погашение налоговых задолженностей, а также на ведение основной деятельности — обслуживание домов, подготовку к зиме, оплату коммунальных ресурсов. Теперь важно, чтобы реализация мероприятий «дорожной карты» была организована департаментом городского хозяйства и транспорта максимально эффективно, а депутаты горсовета продолжат держать на контроле каждый этап этой работы.
Автор: Константин Тетериди