Как выбрать управляющую компанию из десятков тех, что работают в Красноярске? Как не прогадать и отдать предпочтение самой достойной, которая и работу качественно будет выполнять, и плату возьмёт умеренную? И чтобы офис УК находился недалеко от дома, а в самой компании были грамотные специалисты и на все руки мастера. Понятно, что ничего идеального в этом мире нет, но определить лучших среди жилищников всё же можно.
Изучите рынок
«Городские новости» представляют рейтинг управляющих компаний Красноярска за август 2024 года. Его по заказу муниципального управления по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления выполнили специалисты некоммерческой организации «Институт развития ЖКХ».
В прошлый раз «Городские новости» публиковали подобный рейтинг в декабре 2023 года. На сайте издания он оказался одним из самых читаемых материалов месяца. Сколько наших подписчиков ознакомились с текстом в бумажной варианте, сложно сказать, но, уверены, что статья оказалась востребованной. Сделать такой вывод можно лишь потому, что жалобы на управляющие компании редакция получает постоянно и по телефону, и в письмах.
К сожалению, мы не можем разрешить все проблемы собственников квартир, связанные с отсутствием уборки в подъездах и дворах, с нежеланием специалистов УК чистить снег зимой, а летом стричь траву, чинить протекающую кровлю и промерзающие стены. Можем лишь обратить внимание читателей, что кардинально улучшить жизнь в многоэтажке в состоянии только сами владельцы недвижимости. Для этого необходимо изучить рынок жилищных услуг, найти подходящую компанию и рискнуть сменить старую на новую. Да, придётся рискнуть. Жизнь постоянно меняется: никто не гарантирует, что через год — два — пять новая УК не испортится и ей снова придётся искать замену.
Десятка лидеров
Если сравнивать недавний августовский рейтинг, выполненный по версии Института развития ЖКХ, с тем, что «Городские новости» публиковали в декабре минувшего года, то и там, и там в числе лидеров держатся компании «Холмсервис», «СибирьСервис», «Домотека», «Континент», «Суперстрой Красноярск» и «Фрегат». На несколько строчек удалось подняться и попасть в первую десятку УК «Новый город» и «Квартал». Управляющая организация «Радий» смогла преодолеть сразу четыре десятка пунктов в таблице — с сороковой строчки перешагнуть на первую. А УК «Покровские ворота» за восемь месяцев продвинулась в десятку лучших с 67-го места.
Что касается по-прежнему крупнейшей в Красноярске УК «ЖСК», то она несколько улучшила свои позиции, передвинувшись с 100-го места на 84-е, и это несмотря на потерю клиентов. В декабре 2023-го в её обслуживании было шесть миллионов 971 тысяча квадратных метров, а в августе этого года — пять миллионов 992 тысяча.
Результаты МУК «Красноярская», к сожалению, не столь хороши. Эта организация, в управлении которой на сегодня находится 850 тысяч квадратных метров жилья, с 86-й строчки рухнула на 156-ю.
В расчёте на квадратный метр
Как Институт развития ЖКХ формирует этот рейтинг? Об этом «Городским новостям» рассказал директор некоммерческой организации Роман Казаков.
— Мы учитываем 11 параметров по каждой управляющей компании, — говорит Роман Владимирович. — По ним вычисляется итоговый балл и, соответственно, место УК в списке.
По словам общественника, на положение компаний в рейтинге влияет множество факторов. Например, об устойчивости организации свидетельствуют показатели дебиторской и кредиторской задолженностей.
— Кредиторская задолженность говорит о том, насколько эффективно хозяйствующий субъект работает с подрядными организациями, насколько своевременно оплачивает оказанные услуги, — объяснил Роман Казаков. — У компаний в управлении находится разная площадь жилья, поэтому мы переводили все финансовые показатели в расчёт на один квадратный метр. Если кредиторская задолженность большая, значит, подрядчикам она платит плохо. Это, в свою очередь, наводит на мысль, что хорошие исполнители работ в очередь к этой УК не стоят.
По сведениям налоговой
Компания с высокой долговой нагрузкой может оказаться финансово нестабильной, что, как правило, приводит к снижению качества услуг и в некоторых случаях становится причиной банкротства.
К слову, дебиторская задолженность — тоже важный показатель. Он свидетельствует о том, насколько качественно УК собирает платежи с жителей многоэтажек. Ведь если у компании нет денег, то и подрядчиков нанять не на что.
Показательной является и сумма уставного капитала управляющей организации. В рейтинге она учитывается, правда, косвенно — при определении коэффициента финансовой устойчивости, которая, в свою очередь, свидетельствует о том, стоит ли с УК иметь дело.
— Расчёт рейтинга проводится по специальной методике, в которую берутся только верифицируемые (с подтверждённой подлинностью, проверенные. — Ред.) финансовые показатели, — отметил Роман Владимирович. — В первую очередь используются общедоступные данные реестра Федеральной налоговой службы.
С чего начинается рентабельность
Финансовая информация в налоговой службе публикуется по итогам года, поэтому изменения из месяца в месяц в ней не видны. Чтобы составить помесячный рейтинг, Институт развития ЖКХ использует и другие открытые данные.В частности, из общедоступных источников берутся достоверные сведения о количестве проверок, которые провели надзорные органы, а также число выявленных нарушений.
— В августе, например, активизировались пожарные, — рассказал Роман Казаков. — Они прошли по большому количеству многоквартирных домов. Знаете, какое нарушение оказалось одним из самых распространённых? Отсутствие плафонов на светильниках в подъездах.
Кроме того, используются данные о количестве многоквартирных домов, находящихся в управлении УК, и об общей площади недвижимости. Как утверждает Роман Владимирович, законы экономики предельно упрямы.
— Для многих наблюдателей является загадкой существование организаций, которые управляют одним-двумя домами по четыре тысячи квадратных метров каждый, — говорит общественник. — Очевидно же, что это не бизнес, а хроническая недостача денежных средств на всё, что касается управления предприятием. На наш взгляд, рентабельность, а значит, финансовая устойчивость и экономическая целесообразность существования предприятия стартует со 100–150 тысяч квадратных метров в управлении. А по-хорошему для стабильности нужно взять не менее 200 тысяч метров. Понятно, что есть новые компании, им нужно с чего-то начинать. Но если организация работает давно с маленькой площадью недвижимости, возникает вопрос: что с ней не так? Смотришь данные, а там оказывается, что всё не так, и деньги в них тратятся совершенно непонятным образом.
Разница небольшая
В августовском рейтинге 211 УК — на две больше, чем в июльском. Для исследования Институт развития ЖКХ берёт только те организации, у которых в управлении есть хотя бы один дом. Учитывая такое большое количество управляющих компаний, разница в качестве работы между теми, что стоят рядом, не столь существенна.
— В Красноярске не одна и не десять УК, — отмечает составитель рейтинга. — Как результат — максимально чёткая шкала, строчка в списке определяется по десятым, сотым и даже стотысячным балла. С точки зрения конечного потребителя услуг качество работы первой десятки рейтинга можно назвать сопоставимым, разбег по баллам между ними небольшой.В конце рейтинга оказались организации с минусовыми баллами. Как такое возможно? По словам романа Владимировича, у них очень печальная бухгалтерская отчётность.
Акцент
Число управляющих компаний, работающих на многоэтажках Красноярска, из месяца в месяц меняется незначительно. Так, в июне их было 210, в июле одна потеряла все квадратные метры, выпала из рейтинга, и стало их 209. В августе две организации, наоборот, появились в списке: у каждой по одному дому.
Нюанс
В рейтинге нет ТСЖ. Оценке подверглись только коммерческие организации. А товарищества собственников жилья не создаются для извлечения прибыли и не конкурируют за право обслуживать как можно большее количество многоэтажек. ТСЖ — это форма самоуправления. Собственники приняли решения самостоятельно заниматься своим домом и сами в состоянии оценить, насколько успешно они справляются с поставленными задачами.
Рейтинг управляющих компаний за август и методология его составления
Рейтинг управляющих компаний за июль и методология его составления
Рейтинг управляющих компаний за июнь и методология его составления