В 2020 году из-за пандемии кировским властям пришлось временно приостановить работу торговых центров, общепита, салонов красоты и прочих организаций, оказывающих услуги населению. Некоторые предприятия тяжело перенесли этот период: одни не смогли удержать арендаторов, оставшись с пустыми торговыми площадями, другие и вовсе потеряли бизнес. Третьим пандемия дала возможность переформатировать бизнес и найти новые площадки для его размещения. Портал Свойкировский пообщался с экспертами и узнал о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости в Кирове и перспективных площадках в 2021 году.
- Ставка на склады
- Время для уступок
- «Физлица вкладываются в офисы вместо жилой недвижимости»
Ставка на склады
По мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости «Кировского ССК» Константина Парфёнова, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится в стагнации. Это связано как с пандемией, так и с региональными особенностями.
– Кировский рынок уже несколько лет ощущает падение цен на аренду коммерческой недвижимости. Этому виной много факторов. Собственникам помещений приходится работать с игроками, которые уже присутствуют на кировском рынке, новые федеральные сети в город заходить не стремятся, поэтому рынок практически не развивается, – пояснил Константин Парфёнов.
Наибольший удар по рынку коммерческой недвижимости из-за влияния пандемии пришёлся на сегмент общепита, гостиничного бизнеса, офисных центров и культурно-массовой деятельности, отмечает специалист Realty Group Михаил Павлючков. По данным эксперта, спрос на покупку этой категории недвижимости снизился на 15%, а интерес к их аренде – на 20%.
– По этому сегменту за 2020 год появилось огромное количество предложений. Однако инвесторы боятся вкладывать в то, что простаивает, – поясняет Михаил. – Также некоторые крупные торговые и офисные помещения потеряли привлекательность из-за перевода сотрудников на удалённую работу.
Вместе с тем в 2020 году повысился интерес к помещениям, расположенным на окраинах города, помещениям свободного назначения, производственным помещениям. Причём как к их аренде, так и к купле-продаже.
– При неблагоприятной для определённой сферы бизнеса рыночной ситуации помещения свободного назначения позволяют быстрее заменить арендатора. Также нельзя не отметить «островки стабильности» – склады, – отметил Михаил Павлючков.
Не менее стабильно себя чувствовали помещения формата «магазин у дома», отметил представитель «Кировского ССК». Этому способствовали федеральные сети, которые продолжают развиваться в городе.
Данные «Авито Недвижимость» по итогам 2020 года
В строительстве коммерческих объектов в виде отдельно стоящих зданий (торговые, офисные, бизнес-центры) видно сильное падение по вводу новых площадей на территории всей России, отмечает представитель застройщика.
– Было анонсировано очень большое количество переносов сроков на 2021 год, которые, опять же, связаны с пандемией.По оценкам специалистов, количество таких перенесённых проектов в федеральном масштабе достигает 50%, – пояснил Константин Парфёнов. – Но надо понимать, что это случилось не вдруг. Снижение строительства идёт уже не первый год, так как насыщенность площадями на территории России достаточно велика, такого количества площадей на рынке просто не требуется.
Интересно, что в Кирове, по данным администрации города, в 2020 году количество введённых квадратных метров коммерческой недвижимости в разы больше, чем в прошлые годы:
По сравнению с торговыми и офисными зданиями, иную динамику показала складская недвижимость. По словам Константина Парфёнова, в 2020 году склады оказались самым устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. Такие показатели эксперт связывает с увеличением объёмов онлайн-торговли: ритейлерам нужно всё больше складов и всё меньше торговых площадей.
Время для уступок
Пандемия сказалась не только на спросе на коммерческую недвижимость, но и на ценах. Так, по данным эксперта Realty Group Михаила Павлючкова, в отдельных отраслях цены на офисные, торговые, гостиничные и другие помещения снизились на 15-20%.
Также, как отмечает Константин Парфёнов, на стоимость недвижимости повлияло и значительное снижение активности всех игроков рынка: продавцов, покупателей, арендаторов.
– Инвесторы готовы вкладывать в объекты, срок окупаемости которых не превышает 10 лет. А из-за падения цен на аренду увеличиваются сроки окупаемости и, соответственно, уменьшается стоимость объекта, – пояснил эксперт «Кировского ССК».
В результате цены на коммерческую недвижимости скорректировались в меньшую сторону.
Существенные изменения пришлись и на стоимость аренды. Как заметил Михаил Павлючков, появилось новое понятие «лояльный арендодатель».
– Кто-то из собственников торговых площадей, вынужденных терпеть убытки, пошёл по пути жёсткой работы с предпринимателями: не платишь – уходи. Однако пандемия ещё раз доказала, что обе стороны зависят друг от друга, и коммуникация необходима, – пояснил Михаил Павлючков.
В результате, по словам специалиста Realty Group, выиграли те владельцы ТЦ, кто смог договориться. К примеру, к компромиссу пришли собственники и арендаторы ТЦ «Мебель».
– Во время пандемии у нас ни один арендатор не съехал. Для этого пришлось пойти на ряд уступок. На период ограничения работы ТЦ арендная плата и коммунальные платежи не начислялись, а также в течение трёх месяцев предоставляли скидки от 20 до 40% [на аренду], – отметило руководство торгового центра. – Как скоро восстановится рынок коммерческой недвижимости, занятый в торговле, пока сказать сложно. Здесь многое зависит от решения конкретных руководителей. Мы, например, решили сохранить арендаторов и жизнь торгового центра.
Данные «Авито Недвижимость» по итогам 2020 года
«Физлица вкладываются в офисы вместо жилой недвижимости»
В настоящее время, по данным Realty Group, наиболее дефицитной считается складская недвижимость. По сравнению с остальными отраслями она находится в самом большом плюсе.
– Компании переходят на доставку, вместе с тем возрастает потребность в дешёвом и удобном хранении товаров, – пояснил Михаил Павлючков.
Помещениями под общепит, гостиничный бизнес, офисные центры, культурно-массовую деятельность рынок перенасыщен. По словам специалиста по недвижимости, так сложилось по причине простоя таких помещений из-за пандемии. Это может привести к существенному снижению цен на эти объекты.
Наиболее выгодными в настоящее время и в будущем, по мнению специалиста Realty Group, будут складские помещения и помещения с «якорными» арендаторами (крупными арендаторами, привлекающими основной поток посетителей – прим. ред.). Связано это с доходностью.
– Также наибольшим спросом будут пользоваться помещения под пекарни, расположенные в местах с большой проходимостью, возле офисных центров, крупных предприятий, так как они будут решать вопрос с дневными перекусами сотрудников. Привлекательными будут и помещения свободного назначения. Их преимущество в том, что назначение может определить сам арендатор, – пояснил Михаил Павлючков.
По мнению Константина Парфёнова, не стоит упускать из виду и небольшие офисные помещения.
– В этом сегменте есть тренд на приход частных инвесторов: физические лица вкладывают средства в офисы вместо инвестиций в жилую недвижимость. Также в 2020 году на рынке Кирова прошло несколько очень крупных сделок по сдаче в аренду офисной недвижимости, и этому остаётся только порадоваться: рынок не стоит на месте, – пояснил руководитель департамента коммерческой недвижимости «Кировского ССК».