Как выделить детям доли в квартире, купленной с помощью материнского капитала

Вместе с нотариусом Татьяной Сухановой разобрали процесс выделения долей детям, узнали особенности процесса в разных жизненных ситуациях и можно ли выделить доли самостоятельно.

Для наглядности разберём процесс на примере типичный семьи из четырех человек – мама, папа и двое детей.

Семья купила в ипотеку квартиру за 5 млн рублей: 4,5 млн были кредитными, 500 тысяч – средства материнского капитала. Спустя несколько лет семья погасила кредит, банк снял обременение. Наступил период, когда родителям надо выделить доли детям. Государство не торопит родителей и даёт полгода на решение этой задачи.

Как посчитать доли

Важно отметить, что все члены семьи – родители и дети – имеют право на свою долю в квартире, купленной с помощью маткапитала, уточняет нотариус. Доля рассчитывается из затраченных средств материнского капитала, а не всех денег, потраченных на квартиру.

Исходя из ситуации, родители выделят доли из части квартиры стоимостью 500 тысяч рублей. Таким образом, стандартный расчёт доли выглядит следующим образом:

500 тысяч / 5 миллионов / 4 (количество членов семья) = 25/1000. Такую долю нужно выделить на каждого члена семьи.

– Эта доля идёт от государства, собственные средства здесь не затрачиваются, это как выплата извне, поэтому делится на всех членов семьи. Остальная доля будет считаться совместной собственностью родителей, – рассказала Татьяна Суханова.

Для того, чтобы у родителей не было одновременно личной долевой и общей совместной собственности в квартире, потребуется помощь нотариуса:

– Нотариус добавляет в соглашение о выделении долей элементы брачного договора (или соглашения о разделе общего имущества супругов), после чего квартира переходит в общую долевую собственность. При этом доли родителей будут являться личной собственностью каждого их них. В будущем при таком разделении будет удобно пользоваться, продавать, дарить доли.

У семьи из примера общая совместная родительская доля составляет 0,90 и по 25/1000 (0,025) раздельная. В результате заключения такого соглашения с элементами брачного договора каждый из родителей становится единоличным собственником 475/1000 (0,475) долей в квартире.

Что будет, если разделить на равные доли сразу

В такой ситуации усматривается скрытое дарение. Это не соответствует порядку выделения долей и сделка считается оспоримой, пояснила Татьяна Суханова:

– Если родители хотят, чтобы в квартире доли у всех были равными, то правильным решением будет выделить доли, причитающиеся членам семьи в связи с потраченными средствами маткапитала, а потом подарить «недостающие» доли. Например, мама подарит часть своей доли одному ребенку, а папа – второму.

Подобные соглашения могут содержать элементы двух-трёх сделок в одном документе. Но только так можно привести к равнодолевой собственности, чтобы у каждого члена семьи было по одной четвертой, – пояснила Татьяна Суханова.

Как оформить выделение долей, если…

• Квартира куплена до брака

Мужчина купил квартиру в ипотеку, заключил брак. В семье родились дети, появляется право на маткапитал. В этом случае глава семейства должен выделить доли и детям, и супруге.

– Несмотря на то, что у него это была добрачная квартира, мама в браке частично выплачивала кредит, и так у неё появляется право на признание этой квартиры общим имуществом супругов. Здесь при выделении долей лучше всего включать элементы брачного договора.

После выделения долей супруге и детям, отец семейства по документам остаётся собственником оставшихся долей в квартире. А вот брачным договором доля супруги в квартире может быть увеличена. Если супруг будет с этим не согласен, его жена вправе обратиться в суд.

• Квартира покупалась супругами в долевую собственность

Допустим, у каждого из супругов по ½ квартиры. В ½ мужа гипотетически есть половина доли жены и наоборот.

Изменение режима совместной собственности возможно только по брачному договору. В этом случае супруги садятся за стол переговоров и выделяют из общего имущества (каждый от своей доли) доли детям.

• Супруги в разводе

Супруги подали на развод. Чтобы выделить доли, они могут заключить брачный договор. Это возможно, когда

– идёт рассмотрение дела и суд не вынес решение,

– есть решение суда, но оно не вступило в законную силу.

Если на момент обращения к нотариусу брак прекращён официально, тогда в соглашение можно включить элементы соглашения о разделе совместно нажитого имущества.

Если супруги не смогут договориться, вопрос о выделении долей будет рассматриваться в судебном порядке.

• Один из супругов умер

Это та ситуация, когда оставшемуся супругу вроде как не с кем заключать соглашение. Тогда подключаются наследники. Это могут быть не только дети, но и родители умершего, а также наследники по завещанию, уточнила Татьяна Суханова.

При выделении долей будет применяться следующий алгоритм:

– Определяется размер долей, который полагается выделить на каждого члена семьи в рамках средств маткапитала, затраченных на приобретение жилья, в том числе доля умершего. Затем итоговая доля, причитающаяся наследодателю, войдёт в состав наследственной массы и будет оформляться наследниками, – пояснила нотариус. – При оформлении наследственных прав такие соглашения заключаются и до полной выплаты ипотеки, так как нельзя нарушать права наследников.

Выделение долей и опека

За соблюдением прав детей пристально смотрит и опека. Поэтому любые сделки с детьми-собственниками нужно согласовывать с этим органом власти.

Например, разрешение опеки нужно, чтобы:

• продать недвижимость, которой владеет ребёнок;

• отдать в залог имущество ребенка;

• сдать внаем, в аренду или в безвозмездное пользование недвижимость ребёнка;

• обменять имущество ребенка или муниципальное жилье, в котором он проживает;

• отказаться от наследства от имени ребёнка;

• совершать иные сделки, которые уменьшают имущество ребёнка.

Когда органы опеки оценивают жилищные условия, они ориентируются на площадь и стоимость жилья. Вот что нужно учесть, чтобы опека разрешила сделку с квартирой:

• Доля ребёнка должна быть соразмерна площади в старой квартире.

Родители должны представить доказательства, что жилищные права ребёнка не будут ущемляться. Если семья покупает квартиру, то площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания всех членов семьи.

– Есть возможность включить несовершеннолетних в договор долевого участия при строительстве жилья. После сдачи дома детям выделят соответствующие доли в построенном жилье. Такое решение опека может одобрить, – пояснила Татьяна Суханова.

Могут возникнуть сложности, если семья захочет построить дом и для этого планирует продать жилье. Ситуация непростая: фактически дома нет, а доли выделять надо. Для этого семья должна найти жилье, в которой можно выделить детские доли. Но это не всегда получается.

– В этом случае может быть такой вариант разрешения ситуации: дедушка и бабушка дарят жилье одному из родителей, который приходится им сыном или дочерью, а в дальнейшем уже родитель дарит своему ребёнку, – пояснила нотариус. – Дарение дедушкой и бабушкой недвижимости внукам не может рассматриваться как выполнение условий опеки, так как обязанность по соблюдению имущественных прав детей лежит на их родителях.

• Кадастровая стоимость новой квартиры должна быть не меньше стоимости старой.
• Новое жилье не может ухудшать жилищные условия ребёнка.

Можно ли выделить доли без помощи нотариуса

Законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма по выделению долей по таким соглашениям. Поэтому можно выделить доли самостоятельно. Для этого нужно:

• составить письменное соглашение;

• через МФЦ отправить на его регистрацию.

– При самостоятельном оформлении есть свои риски, – предупредила нотариус. – При отчуждении имущества, которое было приобретено с использованием маткапитала, часто выясняется, что подобные соглашения были составлены с ошибками. По статистике они есть у более половины таких документов.

Пример соглашения о выделении долей в квартире, приобретенной за счёт средств материнского капитала от Ростеестра по Пермскому краю

Ошибки при самостоятельном выделении долей

• Не учли правовой режим имущества супругов. Собственникам приходится проводить работу над ошибками или дополнительно заключать брачный договор.
• Неправильно рассчитали доли детям. В некоторых случаях выходит так, что доли по факту арифметически меньше, чем они должны быть. В этом случае родителям приходится дополнительно дарить доли детям.

• Выделяют доли не в той квартире, в которую вкладывали маткапитал. Важно выделять доли в той квартире, в которую вкладывали маткапитал. В противном случае только суд может признать, что родители не нарушили права детей, выделив доли в другой недвижимости, уточнила нотариус.

Важно знать, что обязательно подлежит нотариальному удостоверению соглашения по выделению долей, где есть элементы:

• брачного договора,

• дарения. Это касается не только долей, но и недвижимости в целом.

Что будет, если не выделять доли

Если просрочить на небольшой промежуток времени, возможно, ничего страшного не будет. Но важно помнить, что факт выделения долей в имуществе с помощью средств маткапитала, могут проверить органы прокуратуры. Последние сверяют данные по документам Социального фонда. Если ведомство заметит нарушение, то нарушителям грозит административная ответственность. Будет штраф.

Фото: Свойкировский/Валентин Гребёнкин