С января 2025 года в России начал действовать «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» (ипотечный стандарт). В нём Банк России прописал, какую информацию важно рассказать заёмщику при оформлении ипотеки. О требованиях должны знать не только банки, но и каждый, кто берёт жилищный кредит. Почему документ появился и как он может защитить потребителей – в материале.

Зачем был нужен ипотечный стандарт

Ипотечный стандарт стал следствием ситуации, когда после отмены льготной ипотеки появились рискованные схемы кредитования. Тогда застройщики активизировали программы рассрочки и программы, связанные с аккредитивом. Суть была такова: «бери кредит сейчас, а потом, через девять месяцев, когда родится ребёнок, возьмёшь семейную ипотеку», рассказал ранее РБК представитель Банка России Сергей Колганов.

– Мы видим, что половина выдач в рыночной ипотеке – это маркетинговые акции, – отмечал эксперт.

По некоторым подобным рассрочкам банк видел риски для населения. Было сложно спрогнозировать, что будет, когда рассрочка заёмщика закончится и его платеж резко вырастет, говорил Колганов. Новый стандарт должен обезопасить покупателей недвижимости: минимизировать распространение высокорисковых схем ипотеки и добиться того, чтобы банки более подробно рассказывали заемщикам об условиях кредита и рисках, говорится в релизе банка.

На какие сделки распространяется сила документа

Стандарт действует на правоотношения, возникающие:

  • при выдаче физлицу ипотеки на покупку или строительство недвижимости,

  • при заключении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ),

  • при заключении договора уступки прав требования по ДДУ, которое может быть предметом ипотеки.

Стандарт не регулирует отношения между кредитором и заемщиком при оформлении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство.

Условия ипотечного стандарта

Разберем основные положения документа:

  • Вся информация – до подписания документов. Все консультации по ипотеке и информация банка о своих услугах (работах, товарах) должны быть предоставлены заранее, до заключения кредитного договора.

По теме
До заключения договора в банке также должны рассказать:

  • о возможной разнице между ценой приобретения недвижимости за счёт ипотеки и его справедливой стоимостью;

  • информацию об условиях стимулирующих бонусных программ, организаторе, условиях, порядке их изменения и влиянии этих изменений на выдачу ипотеки;

  • о существенных условиях стимулирующих бонусных программ с указанием/ссылкой на ресурс, где может быть получена полная информация об условиях таких программ;

  • о действиях заёмщика в случае ухудшения его финансового положения;

  • о необходимости оценивать свои финансовые возможности по исполнению обязательств по договору ипотечного кредита.

  • Ограничение размера кредита. Банкам рекомендуют не выдавать кредиты на сумму более 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки. К примеру, если вы хотите купить квартиру за 5,1 млн, то кредит не должен превышать 4, 08 млн рублей.

Исключения составляют случаи, когда банк заранее знает, что заемщик скоро частично погасит долг. Например, сделает это за счёт маткапитала, продажи другого жилья или доходов из других источников.

  • Ограничение срока кредита. Не более 30 лет.

  • Первоначальный взнос – за счёт личных средств. При первоначальном взносе банк не сможет учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры. Так называемый кешбэк. Это сделано для того, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за свой счёт. Чем меньше денег у покупателя, тем выше риск, что он не сможет выплатить кредит.

  • Эскроу вместо аккредитива. Банки могут направлять выданные по ипотеке только на эскроу-счет. В отличие от аккредитива, куда деньги чаще всего направляли для хранения, средства на эскроу защищены системой страхования вкладов.

  • Запрет вознаграждений. Банки больше не будут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки. Ранее подобные действия застройщика приводили к повышению цены на квартиру.

Кто будет курировать банковский стандарт

Стандарт защиты ипотечного заёмщика утвердил комитет по стандартам деятельности кредитных организаций. Он же будет контролировать соблюдение принятых норм.

Комитет появился в мае 2024 года. Он не входит в Банк России, на две трети состоит из представителей банков и банковских ассоциаций. По предложению рынка в Комитет вошли в первую очередь банки с активной позицией в рознице.

Фото: Татьяна Пушкарёва