Можно ли получить долю в занимаемой квартире, собственник которой больше 18 лет живет отдельно или вообще переехал в другой город и не содержит ее? Можно, и амурские суды порой принимают такие решения, основываясь на положении о приобретательной давности. Тогда как собственникам защитить свою долю от отсуживания? Об этом Amur.life рассказал президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.
- Виталий Васильевич, давно ли существует такая норма в законе?
- Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию с новым Гражданским кодексом в середине 90-х и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого добросовестноговладения ею. Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.К этому сроку надо добавить 3 года на срок исковой давности.
- Что такое открытое владение?
- Это одно из условий для приобретения права собственности - владение без утайки, открыто. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях. Если это жилье - постоянное проживание в нем, внесение квартплаты, проведение ремонта и наличие всех документов на это. Если автомобиль – может быть техосмотр, ремонт. При этом важно добросовестное владение. И отсутствие заявленных претензий к этому имуществу со стороны другого собственника.
- Почему о таких случаях мало говорят, будто это что-то новое?
- Судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала фактически формироваться относительно недавно. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали. Но и сейчас суды выносят разные решения, в том числе и в Амурской области. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по статье 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение срока 18 лет. Люди читают в законе 15 лет и подают иск, а суд отказывает по причине недостаточности срока.
- Давайте по порядку. На примере: жила-была семья, как это делалось в 90-х, квартиру приватизировали по долям поровну между всеми. Дети выросли, уехали, но доли не потеряли. К бабушке с дедушкой, например, пришел жить внук. Завел семью, живет. Спустя время бабушка с дедушкой ушли из жизни, отписали внуку свои доли. Может ли их второй ребенок (дядя жильца), который давно живет отдельно своей семьей, лишиться своей части в квартире?
- Может. Если этот внук спустя 18 лет проживания документально докажет, что он все это время платил за квартиру,тратил свои средства на ремонт, и у него есть свидетели этому. А второй собственник не делал этого и по трактовке законов, потерял интерес к своей доле в недвижимости, самоустранился. Кстати, постоянно проживающий может и не быть собственником по документам, например, у него есть наследственная доля, которая не зарегистрирована.
- В пользу кого чаще складывается судебная практика?
- Часто суды отказывали до 2017 года, так как им было страшно пойти против собственности. Реально это начало работать после нескольких определений Верховного суда, постановления Конституционного суда. Сейчас все чаще практика поворачивается в сторону желающих закрепить за собой добросовестное владение имуществом.
Сейчас у нас в производстве судебный процесс по Благовещенску, в котором суд отказал заявителю, давно и постоянно проживающему в квартире. Ответчик пришел и рассказал, что он не пользовался жильем, жил в другом месте, но хотел пользоваться. При этом он не участвовал в содержании жилья, не платил взносы. Проживающая в квартире семья представила с десяток доказательств на свое право.
- Думается, таких «тлеющих» историй немало. Как защитить свое имущество? А то получится, как в сказке «была у зайца избушка, и пустил он лису погреться, да и сам без дома остался».
- Если выходит длительный срок, то нужно предпринимать действия. Судебная практика все чаще складывается в пользу постоянно пользующихся имуществом людей. Если второму собственнику не все равно, можно документально выделить долю в виде конкретной комнаты или заключить договор с владеющим собственником. Для закрепления конкретной комнаты надо заключить соглашение о разделе общего имущества согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, в котором определяете, кому какая комната достанется - желательно со схематичным или из технического паспорта размещением комнат - и указываете долю каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры (коридоры, туалет и так далее) с учетом положений статьи 42 Жилищного кодекса РФ.Собственник, если оно нашел согласие с другим собственником, как правило, закрывает эту комнату, хранит в ней личные вещи - и это тоже будет доказательством владения. Если вас не пускают в жилье, не дают пользоваться автомобилем, такие вопросы решаются через суд. Необходимо определять порядок пользования квартирой.
- В чем польза приобретательной давности?
- Приобретательная давность является механизмом, обеспечивающим нормальное функционирование гражданского оборота. Она переводит фактическое владение посредством превращения владения в право собственности, нивелирует разрыв между правом и фактом.
Это часто единственный механизм, который позволяет получить в собственность жилье в сельской местности, например,когда люди занимают брошенные или оставленные дома сами или с разрешения, а потом могут закрепить право на этот объект. Или проблемная история с двухквартирными домами, когда одна из квартир остается нежилой и возникает опасность пожара, промерзания, разрушения со временем всего дома. В многоквартирных домах «забытые» доли, особенно уехавших собственников не позволяют сделать прописку взрослых членов семьи постоянно проживающих, продать или обменять жилье. Очень часто такие истории происходят между наследниками, которые не общаются между собой, но имеют права на один и тот же объект. Могут быть такие ситуации и при приватизации.
На самом деле да, таких историй много. И, конечно, лучше всего договариваться «на берегу», но далеко не всегда так бывает. К сожалению, весьма часто люди в порыве эмоций не находят рациональности и спорят друг с другом. Для этих случаев законодатель ввел этот механизм, который сейчас активно развивается.