Какие болевые точки есть у жилой застройки левого берега
161.RU обсудил их с архитектором Сергеем Трухачевым
Левбердон превратится в жилой микрорайон
Скриншот: Новостройки Ростова-на-Дону / YouTube.com
Компания «ЮгСтройИнвест» представила проект жилой застройки левого берега Дона. Именно ей администрация Ростова-на-Дону разрешила разработать план межевания 41 гектара вдоль улицы Левобережной. Корреспондент 161.RU Марина Гаричян попросила директора «Южного градостроительного центра» Сергея Трухачева оценить будущий микрорайон, предполагающий строительство 13 домов высотой от 14 до 24 этажей, школы, детсадов и ландшафтного парка.
СПРАВКА
Компанию «ЮгСтройИнвест» в 2003 году учредил Юрий Иванов. Он же — ее генеральный директор. За 18 лет в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Ставрополе ЮСИ сдал более 4 миллионов квадратных метров недвижимости. Среди реализованных проектов застройщика в Ростове — микрорайоны «Красный Аксай» и «Вересаево».
Перед публикацией 161.RU обратился в компанию «ЮгСтройИнвест», чтобы разобрать возникающие вопросы по проекту. Застройщик решил воздержаться от комментариев, сославшись на то, что пока проект ЖК находится лишь на стадии межевания земли.
Сергей Трухачев, директор «Южного градостроительного центра»:
— Нужно разделить две проблемы. Во-первых, возможна ли вообще концептуально эта застройка. Во-вторых, вопрос непосредственно к самому проекту.
Давайте посмотрим на те генеральные планы, которые принимались в Ростове, хотя бы даже за последние 20 лет. C учетом изменений, которые вносились в генплан, наверное, надо рассмотреть где-то пять редакций. И практически каждая из них предполагала сокращение зоны пропуска паводковых вод на левом берегу Дона, в том числе и в том месте, для которого сегодня разработан проект планировки.
Жилые дома планируют строить восточнее стадиона «Ростов Арена»
Фото: Денис Демков
Любому ростовчанину известно, что весной пойма Дона заливается водой. Вся пойма — гигантская зона пропуска паводковых вод, а вода в паводок несет множество мусора, скопление которого способно создать заторы и усугубить вредное воздействие паводка. Поэтому так важно соблюдение двух жестких требований к зонам пропуска паводковых вод — сохранение сечения, т.е. ширины и высоты, и отсутствие каких-либо препятствий для потока, которые могут аккумулировать мусор и создавать заторы.
Конечно, это не означает, что в ней совсем ничего нельзя делать. Но, скажем честно, за то время, которое прошло с начала ее активного освоения (с 1970-х годов), построено уже много: протянуты дамбы, перегородившие эту пойму, построено достаточно зданий. Еще полвека назад пойма Дона воспринималась исключительно как рекреационная зона. Это понятно хотя бы потому, что мы живем в таком климате, где летом жарко, и наличие такого громадного резервуара свежего воздуха позволяет ростовчанам иметь хорошее место для отдыха.
Так будут размещаться объекты
Схема: Gk-usi.ru
Но это видно глазу. А есть еще то, что мы не видим. Дело в том, что большая часть стока Дона в период паводка приходится на грунтовые воды. Характер водных потоков под землей мы не знаем. В 1980-е была налажена система мониторинга состояния гидрогеологического режима поймы и геологической ситуации по городу в целом. Но сегодня, увы, она развалена, и город последние два десятилетия не ведет системных наблюдений за состоянием природы в Левобережье. Инженерная школа систематически разваливается. Инженерные знания деградируют, но мы начинаем легко и непринужденно обращаться с природными процессами. Советская власть, которая пыталась повернуть сибирские реки вспять, позавидовала бы этой легкости.
Вспомните паводок 1994 года — весь левый берег Дона был затоплен. Мы понимаем, что это может повториться в любой момент. От процессов городского управления специалисты — инженеры, архитекторы, градостроители — отстранены, а если и присутствуют, то играют подчиненную роль.
«Власти, кажется, искренне считают, что они могут велеть батюшке Дону течь в нужном направлении. Дай бог, мы не увидим, как он на них разгневается»
Сергей Трухачев
Есть еще и опасность, которая таится под землей. Что такое застройка на левом берегу? Это обязательный намыв территории — против этого никак не пойдешь. Если 1,5 миллиона кубов, по моим скромным подсчетам, выбросить в пойму, она банально выдавит из-под себя те слои грунтовых вод, которые приходятся на это пятно земли. Но эта вода рано или поздно где-то всплывет.
У нас уже Батайск затоплен, в подвалах у людей лягушки живут. Скоро, видимо, они переберутся на первые этажи. В Ростове ситуация относительно легче за счет того, что мы стоим на высоком берегу. Но последствия никто не в состоянии предсказать.
Панорама на Дон с правого берега серьезно изменится с началом стройки
Эскиз: Gk-usi.ru
Можно так рассуждать: «Ну, это же один скромный микрорайончик». Нет! Это уже второй шаг в пойму. Первым был стадион, севший прямо на старый ерик (соединяет протоки и рукава рек между собой. — Прим. ред.), и последствия его строительства не изучались и до конца не ясны. Вместе с будущим микрорайоном они создадут стенку, которая разделит Дон и пойму, разделят зону пропуска паводковых вод.
Застройка левого берега — принципиально неверное решение с труднопредсказуемыми последствиями для экологической системы всего нижнего Дона. Рассуждать нужно с позиции «не навредить», а не лезть с кавалерийским наскоком в пойму что-то воротить.
«Предположу, что те, кто сегодня принимает решения по застройке левого берега, не связывают свое будущее с Ростовом»
Сергей Трухачев
Они надеются, что, когда все ростовчане будут хлебать полной ложкой последствия, их не будет рядом.
Не скажу, что досконально изучил сам проект. Очень много вопросов остались открытыми. На мой взгляд, проект составлен с прямым нарушением генерального плана — причем достаточно грубым. В действующем на сегодня генплане, опубликованном на официальном сайте администрации Ростова, есть «карта размещения площадок перспективного жилищного строительства». Весь город поделен на секторы, и для каждого рассчитано, сколько нового жилья можно построить в его пределах. Это некий баланс, необходимый для того, чтобы равномерно развивалась вся инфраструктура — транспортная, инженерная, социальная.
Там написано очень четко: в пределах этого левобережного сектора можно сделать 131 тысячу квадратных метров жилья. Нам же авторы проекта пишут, что возведут 317,8 тысяч жилых квадратных метров. Сбалансированные показатели генерального плана нарушены в 2,4 раза. Это грубое и слишком явное нарушение.
СПРАВКА
Общая площадь земельного участка — 40,8 гектара. Про проекту «ЮгСтройИнвеста» под жилую застройку пойдет 26,6 гектара, площадь парковой зоны составит 14,2 гектара. По расчетам компании в микрорайон заселятся 7945 человек.
Разработчики проекта лукавят, называя это застройкой бизнес-класса, повторяя тем самым «финт ушами», который вытворяют почти все проектировщики человейников в Ростове. Те самые 317,8 тысяч квадратных метров они делят на 40 квадратов жилобеспеченности, а не на 30, которые применяют для стандартного класса жилья. Зачем это надо? Да для того, чтобы получить в итоге меньшее по численности расчетное население, от величины которого определяют показатели обеспеченности школами, транспортом, а главное — инженерной инфраструктурой.
Но мы давно с вами знаем, что 25-этажные башни, которые будут стоять в степи, продуваемой всеми ветрами, на участке, отдаленном от существующей транспортной инфраструктуры, обособленные от города во всех отношениях и в соседстве с весьма специфическим объектом — стадионом «Ростов Арена», на участке, разрезанном высоковольтной линией, которую убирать в кабельное исполнение никто не собирается — всё это не бизнес-класс.
«И все прекрасно понимают, что это не бизнес-класс, просто зарывают голову в песок»
Сергей Трухачев
Авторы проекта серьезно забрались в урезанную зону пропуска паводковых вод, которую нам с барского плеча оставили при последней редакции генплана. В предложенном проекте застройки много рекреационных объектов, под которые тоже надо намывать землю. Пропуск паводковых вод предполагает определенную ширину. Если ее нет, массив воды будет разрушать и топить постройки на берегу. Не подумав об этом, разместили ряд общественных объектов, которые также должны быть подняты на уровень защиты от затопления, то есть более 6 метров. Здесь также нет смысла что-либо благоустраивать — раз в два-три года сильный паводок уничтожит всё благоустройство.
Видеопрезентация проекта
Автор: Новостройки Ростова-на-Дону / YouTube.com
Теоретически раз в 100 лет эти подвалы этих 25-этажных башен может затопить. Решив купить там жилье, люди фактически подпишутся, что согласны на эту вероятность — и на то, что их автомобиль в подземном паркинге просто утонет. Но надо понимать, что, скажем, раз в 5 лет потопы будут не такие сильные, но тоже сумеют навредить.
Нам предлагают южный «Суворовский». Тот также обособлен от города и стоит особняком, как колония ростовчан где-то в степи. Также оторван от полноценной городской жизни и мест приложения труда. И расстояние до города почти такое же. Точно так же будет и здесь.
СПРАВКА
В соответствии с проектом планировки от «ЮСИ», строительство социальной инфраструктуры — детского сада и школы — запланировано одновременно со строительством жилья.
Рассуждаем: чтобы намыть грунт под стадионом «Ростов Арена», сопоставимого по площади и объему намыва, создали громадную акваторию южнее него. Это бывший карьер для добычи песка. Получается, для строительства жилого микрорайона, должен появиться примерно еще один такой объект. Где он будет — не знаем, как и не знаем, каким образом его потом будут использовать. В проекте об этом нет ни слова.
В планах застройщика — водный канал, травяной сад и трасса для велосипедов
Эскиз: Gk-usi.ru
Транспортное обеспечение района возлагается в основном на будущую канатную дорогу. Сити-менеджер Алексей Логвиненко говорил, что в проект вложится частник, а город будет датировать тариф из муниципального бюджета. Но бюджет — это наши с вами деньги. То есть мы создаем жилой район, в который вкладывается частный инвестор, получает дивиденды, после чего уходит с территории, а мы, все без исключения ростовчане, ежедневно в раскорячку стоящие в час пик в душных автобусах или глотающие выхлопы в своих авто в пробках, будем платить, чтобы жители этого микрорайона каждый день с ветерком добирались на работу по канатной дороге. Весьма странная в социальном отношении позиция.
Я сомневаюсь в успешности этого проекта, ведь на стоимость квадратного метра неизбежно ляжет стоимость намыва. Не представляю, как застройщик в этих условиях собирается конкурировать с другими компаниями. Стоит еще учесть и необходимость строительства сетей к новому микрорайону. Надеюсь, что этот момент учитывали, и нам, налогоплательщикам, не придется взять на себя компенсацию этих затрат. В противном случае мы будем иметь дело с классическим примером национализации убытков и приватизации прибыли.
https://161.ru/text/realty/2021/11/15/70251839/