По данным Центробанка на 1 марта 2022 года, общая сумма просроченных долгов по ипотеке у россиян составляла почти 64 миллиарда рублей. Несмотря на все кризисы и пандемию, в последние годы эта сумма сокращается — еще в начале 2019 года просроченная задолженность была на 10 миллиардов рублей больше. В Центробанке говорят, что ипотечники, как правило, очень аккуратны в платежах. И не удивительно: в случае просрочек они рискуют потерять квартиру, которую банк просто продаст за долги. Мы изучили документы и поговорили с юристом, чтобы разобраться, когда банк может забрать квартиру и можно ли ему как-то помешать.
За какой долг забирают квартиру?
Главное, что нужно помнить ипотечнику: забрать квартиру за пару просроченных платежей у него не могут. Закон предусматривает два условия, которые банк обязан соблюдать.
— В 2019 году была позиция Верховного суда, что нельзя произвольно применять взыскание, если просрочка менее трех месяцев и сумма требований банка не превышает 5% от стоимости квартиры, — говорит юрист компании «Бенефактум» Денис Валдеев. — То есть Верховный суд напрямую сказал: банки, если вы хотите обратить взыскание на квартиру и реализовать ее или забрать себе, вам необходимо доказать, что эти условия соблюдены.
Частая проблема должников — правовая безграмотность. Одни думают, что банк не выселит их из единственного жилья, другие — что квартиру не смогут продать, если в ней прописаны дети. Но это не так.
— Даже если у человека, который приобрел квартиру в ипотеку, есть малолетние дети или инвалиды в семье, это не спасет квартиру от реализации, — говорит юрист. — Банк просуживает такого должника и просит расторгнуть договор и обратить взыскание на заложенное имущество.
За примерами далеко ходить не надо — мы не раз писали о семьях, которые остались без квартир по требованию банка. Так, в прошлом году едва не оказалась на улице многодетная семья из Екатеринбурга — к счастью, эта история закончилась хорошо, после публикации E1 им помогли погасить ипотеку. Но не всегда кто-то приходит на помощь.
В марте этого года в Госдуму был внесен законопроект, который вводит временный запрет на выселение должника, если это его единственное жилье, — на срок не менее чем два года с момента вступления в законную силу решения суда. Также законопроект предлагает увеличить срок просрочки исполнения обязательства с трех месяцев до одного года. Но пока закон Госдума еще не рассматривала, так что продолжают действовать старые правила.
Не доводите до торгов
Ошибка, которую часто допускают должники, — начинают скрываться от банка с самого начала, как только понимают, что не могут справиться с платежами. За это время долг копится и достигает критической отметки.
— Совет людям, которые попали в сложную финансовую ситуацию, понимая, что у них есть ипотечные обязательства и они не могут их исполнить: нужно обращаться в банк, — говорит юрист. — Сейчас законодательство позволяет рассмотреть варианты кредитных каникул, кроме того, можно просто обратиться в банк и объяснить, что есть финансовые трудности, они носят временный характер, ищем варианты по их устранению. Банк может войти в ситуацию и решить вопрос на стадии досудебного разбирательства без выселения.
Если не прийти «сдаваться» сразу, банк может не пойти навстречу и расторгнуть сделку, потребовав выплатить всю сумму займа разом. Таких денег, как правило, у заемщиков нет, поэтому банк принимает решение продать залоговое имущество — то есть купленную в ипотеку квартиру. Часть денег пойдет на погашение долга перед банком, остаток вернут должнику.
Но тут возникает новая проблема — дело в том, что квартиры должников нередко стоят дешевле, чем точно такие же квартиры, но без обременений. И это касается не только ипотечников, но и тех, кого признали банкротом — к примеру, прямо сейчас квартиру сироты в Екатеринбурге продают за 2 миллиона 160 тысяч, хотя ее рыночная цена не меньше 2,5 миллиона.
— Перед продажей квартиры банк должен провести оценку стоимости квартиры, цена должна быть рыночная, — говорит юрист Денис Валдеев. — Если, допустим, должник видит, что квартиру оценили ниже рынка — он может оспорить эту оценку и провести свою, потому что, конечно, человеку невыгодно, что квартира продается дешевле. В этом случае за процедурой оценки тоже нужно следить, чтобы не уйти в минус.
Где жить после выселения
Хотя продажа квартиры банком вполне законна в теории, на практике нередко ситуация обрастает настоящими скандалами. Вот ситуация из Омска: квартира продана на торгах, но прежняя собственница не согласна и утверждает, что в основе продажи лежат поддельные документы. Новая собственница, в свою очередь, обвиняет в подделке прежнюю владелицу квартиры, которая отказывается съезжать. Но это немного незаурядная ситуация, чаще никаких споров о том, кому принадлежит имущество, нет — людям просто некуда идти.
— Очень неоднозначная практика касается того, что вообще делать должнику после выселения. Очень многие пытаются обороняться от судебных приставов — конечно, это незаконно. Приобретатель квартиры, который, допустим, с торгов ее приобрел, имеет право выселить прежних жильцов, но в этом вопросе нет определенного единства: кто-то говорит, что можно просто выселить, кто-то говорит, что жилищные права граждан должны быть защищены и люди должны добиваться предоставления им квартир, например, маневренного фонда.
Законом это предусмотрено, но если человек думает, что как только его выселят, ему тут же дадут квартиру, это неправильно. Нужно обращаться в соответствующие органы, и если квартиру не дают, теоретически вопрос можно лоббировать через суд. Но очень редко такие случаи просматриваются, потому что зависит от наличия маневренного фонда, — говорит юрист.
Обратиться за помощью с жильем к государству могут не все — есть определенные условия. О том, как получить квартиру в соцнаем, мы рассказывали в этом материале.